商業(yè)住宅小區和商業(yè)綜合體物業(yè)保潔服務(wù)外包分包如何管理

一、分包范圍

1、清潔服務(wù)分包

指將園區物業(yè)辦公區域、生活公共區域、樓宇內外等日常清潔、周期清潔、生活垃圾收集等服務(wù)工作分包給專(zhuān)業(yè)清潔公司，物業(yè)進(jìn)行相關(guān)質(zhì)量監控以保證清潔品質(zhì)。

分包方式：A.按人/按崗計費為主 B.按面積計費為主 C.特殊服務(wù)按作業(yè)面積計費

2、四害消殺分包

指將園區物業(yè)辦公區域、生活公共區域、樓宇內外等四害消殺工作分包給專(zhuān)業(yè)消殺公司，物業(yè)進(jìn)行相關(guān)質(zhì)量監控，以保證消殺品質(zhì)。

分包方式：A.按消殺面積*消殺頻次進(jìn)行計費 B.按消殺點(diǎn)位數量進(jìn)行計費

3、綠化養護分包

指將園區綠化日常養護、基礎苗木?；?、綠植更換、苗木補植等工作按物業(yè)維護管理需求分包給專(zhuān)業(yè)綠化公司。

分包方式：A.按綠化養護面積進(jìn)行計費 B.按綠化養護人員數量進(jìn)行計費

二、分包工作人員的行為規范

工作人員到位，如何形成規范？

十大紀律（堅決不允許項）

1、玩忽職守，違反作業(yè)規程，造成嚴重后果

2、私自為業(yè)主提供獲取報酬的勞務(wù)

3、不顧大局，遇緊急工作時(shí)臨陣脫逃，推卸責任

4、挪用或盜竊公司或業(yè)主財物

5、竊取或泄漏業(yè)主資料或隱私

6、與業(yè)主或同事斗毆打架

7、拾遺不上交

8、向業(yè)主或外部單位索取小費

9、工作時(shí)間擅離值守，造成重大損失

10、上班時(shí)間酗酒、賭博等

八項注意（不允許項）

1、 輕視業(yè)主需求或對業(yè)主言而無(wú)信

2 、明知侵害公司、業(yè)主、同事利益的事項不報

3 、見(jiàn)危不助

4、與業(yè)主發(fā)生言語(yǔ)上的沖突，向業(yè)主搬弄是非。造成不良影響

5、不遵守安全作業(yè)規定，不自我保護，不采取保護他人措施，可能造成人身傷害的行為

6、聚崗、串崗、擅自脫崗

7、不按規定使用工作配備工具、消防器材者

8、私自接受業(yè)主贈送的貴重物品

三類(lèi)規范

（1）儀容儀表規范要求

要點(diǎn)：規范著(zhù)裝、整潔大方

工作時(shí)間內一律著(zhù)工裝及相關(guān)飾物、工牌，并保持干凈、平整，無(wú)明顯污跡、破損；

保持個(gè)人衛生清潔，男士不留長(cháng)頭發(fā)及胡須， 女士可化淡妝；

男士前發(fā)不過(guò)眉，側發(fā)不蓋耳，后發(fā)不觸及衣領(lǐng)，無(wú)燙發(fā)；女士短發(fā)長(cháng)不過(guò)肩，長(cháng)頭發(fā)必須盤(pán)在腦后，佩戴統一配發(fā)的帽子。

（2）行為舉止規范要求

要領(lǐng)：認真負責、活用標識、工具整齊、愛(ài)護工具、紀律嚴明

雨雪天氣或在拖洗地面時(shí)，應在服務(wù)區內容易使業(yè)主滑到的地方放置溫馨提示牌，提醒業(yè)主防止摔倒；

工具應放置在規定的位置，并擺放整齊；

愛(ài)護工具，及時(shí)檢查修理保證正常使用；

不在工作時(shí)間吃東西、抽煙、長(cháng)時(shí)間會(huì )私客；

上下班列隊行進(jìn)。

（3）語(yǔ)言態(tài)度規范要求

要領(lǐng)：舉止大方、禮貌待人、語(yǔ)言文明

如遇業(yè)主迎面而來(lái)，應暫停工作，主動(dòng)讓路，并向業(yè)主點(diǎn)頭致意微笑問(wèn)候“您好”，在業(yè)主走出2米后再進(jìn)行工作；

遇到業(yè)主詢(xún)問(wèn)問(wèn)題，及時(shí)停止工作，耐心仔細回答業(yè)主提問(wèn)；如對問(wèn)題不能夠做出解釋?zhuān)瑧垬I(yè)主與管理處前臺或管家進(jìn)行聯(lián)系；

遇到業(yè)主不文明行為應積極勸阻，并以正確行為進(jìn)行引導；

遇到業(yè)主提出的意見(jiàn)和建議，應虛心聽(tīng)取，積極地向上級反饋

初級版對接語(yǔ)言

聽(tīng)者感受：規范，正式

適用對象：不熟悉的業(yè)戶(hù)、訪(fǎng)客。

常用詞語(yǔ)：請、您好、謝謝、再見(jiàn)、對不起

“您好，請不要將垃圾丟在樓道里，要不我幫您帶下去？”——在樓道里遇到業(yè)主將垃圾丟在樓道里

“對不起，請注意地滑！”——拖地的時(shí)候有業(yè)主路過(guò)

“您好，您找什么呢？要不請物業(yè)幫你聯(lián)系？”——遇到園區里四處張望的人

溫暖版對接語(yǔ)言

聽(tīng)者感受：和藹、可親、透著(zhù)濃濃的關(guān)心與家人般的感情！

適用對象：熟悉的業(yè)戶(hù)，常來(lái)的訪(fǎng)客。

常用詞語(yǔ)：家常一般的語(yǔ)言

“大爺，您遛彎回來(lái)了，起的真早！”——保潔員上班早，能夠熟悉業(yè)戶(hù)的習慣

“哎，大姐，您下班了？”——回家后的一聲問(wèn)候

“賽虎又壯了。。。”（小狗）——關(guān)心業(yè)戶(hù)所愛(ài)，更能夠有效果

“今天天氣冷，多穿點(diǎn)衣服再出去！”——把業(yè)戶(hù)當家人一樣關(guān)心

三、消殺人員持證上崗與藥品管理

（一）消殺特種作業(yè)管理：資質(zhì)證明與上崗

需要留存消殺分包單位企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、組織機構代碼證、銀行開(kāi)戶(hù)證明、行業(yè)資質(zhì)證書(shū)、消殺人員上崗證等復印件，需關(guān)注留存復印件年審時(shí)間有效性。

（二）消殺特種作業(yè)管理：消殺藥品管理雙鎖雙人管理，分類(lèi)分態(tài)存放；出入記錄清晰，未用完收入庫。

四、月度服務(wù)質(zhì)量評估及費用結算

1、月度服務(wù)質(zhì)量評估涉及到與分包供方之間的費用結算，每一項評估均需有理有據，需要物業(yè)工作人員做好相關(guān)工作記錄,避免發(fā)生誤解或糾紛。

2、分包合同費用核算不適宜一人操作，建議在績(jì)效評價(jià)、獎勵評斷、減款評斷方面至少 2-3人參與，并能夠與考勤記錄、檢查結果、現場(chǎng)效果等一致，避免疏漏。

3、要做好分包管控，在月度服務(wù)質(zhì)量評估及費用核算后，請約見(jiàn)分包供方負責人進(jìn)行問(wèn)題解決面談，非常有效。