商業(yè)住宅小區物業(yè)管理費包含哪些費用和應該如何處理物業(yè)管理費過(guò)高的問(wèn)題？

隨著(zhù)封閉式物業(yè)小區逐年增多，物業(yè)費收繳問(wèn)題被越來(lái)越多的人所關(guān)注，物業(yè)費也成為許多人生活中的又一項大支出，面對每年少則一兩千、多則幾千元的物業(yè)費，許多居住在物業(yè)小區的人們不禁思考小區物業(yè)費過(guò)高怎么辦？
小區物業(yè)費包括哪些?

一、管理費

在物業(yè)之中管理費是指物業(yè)工作人員將其公共區域進(jìn)行巡視、檢查、物業(yè)維修以及更新費用的賬務(wù)管理、物業(yè)檔案資料等一些管理服務(wù)費用。

二、清潔費用及綠化養護費管理費

清潔費用是指公共區域的環(huán)境打掃費用，包括：工具、工作人員用品、垃圾外運以及請化糞清掏等等費用；綠化養護費用有：綠化工具費、用水費、農藥化肥費、雜草清運費以及景觀(guān)維護費。

三、辦公費用與人員工資

辦公費用是指交通費、通訊費能及辦公用品、水電費用等等。小編了解到，物業(yè)服務(wù)人員工資則包括：人員費用、基本工資、社會(huì )保險以及規定提取福利、加班與服裝費用等等。

小區物業(yè)費過(guò)高怎么辦?

一、可成立業(yè)主委員會(huì )

業(yè)主認為收費標準高，物業(yè)又喊虧。那么，小區的物業(yè)收費標準到底誰(shuí)說(shuō)了算？

根據《物權法》和《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規定，物業(yè)費的收取標準按照市場(chǎng)調節價(jià)的原則確定。一般小區剛剛建成時(shí)，由開(kāi)發(fā)商聘用的物業(yè)公司即前期物業(yè)公司對小區進(jìn)行管理。

根據前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)收費標準由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司確定，在確定收費標準時(shí)，應參照相關(guān)規定執行。因此，如果小區由前期物業(yè)公司管理，物業(yè)收費只要在管理部門(mén)公布的調整價(jià)位之內，都是合法的。

當然，物業(yè)收費標準并非由物業(yè)公司一家說(shuō)了算。如果業(yè)主對物業(yè)公司的收費標準有異議，可成立業(yè)主委員會(huì )，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )來(lái)討論決定。小區只要成立了業(yè)主委員會(huì )，就可以通過(guò)向社會(huì )招投標或協(xié)議招標的形式，確定物業(yè)服務(wù)公司，由業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主大會(huì )和物業(yè)服務(wù)公司共同來(lái)確定物業(yè)服務(wù)收費標準。

收費標準必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )討論通過(guò)，方可執行。作為任何一位業(yè)主，如果對物業(yè)服務(wù)收費標準有異議或不同意，都可通過(guò)業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行反映。

二、可向房管部門(mén)投訴

針對商品房的物業(yè)收費，相關(guān)部門(mén)對其收費價(jià)格并沒(méi)有明確的限制，執行市場(chǎng)調節價(jià)。物業(yè)公司收取的物業(yè)費應依據小區的面積、層數、服務(wù)等級和標準來(lái)制定。業(yè)主如果認為物業(yè)收費不合理，或對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，可向房管部門(mén)反映，也可成立業(yè)主委員會(huì )，由業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主維權。

根據我國《物業(yè)管理條例》的規定，物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

如果小區已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由業(yè)主大會(huì )和物業(yè)公司自行協(xié)商制定收費標準；前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)但未成立業(yè)主委員會(huì )的，則必須經(jīng)過(guò)占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半的業(yè)主（雙過(guò)半業(yè)主）同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在公布的指導價(jià)范圍內重新約定。

合同履行期間，物業(yè)服務(wù)成本因政策性因素或服務(wù)項目和內容發(fā)生較大變動(dòng)，如要調整收費標準，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在物業(yè)管理區域內的醒目位置就物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況進(jìn)行公示，并經(jīng)雙過(guò)半業(yè)主同意。

同時(shí)，按照國家現有的政策，前期物業(yè)公司由開(kāi)發(fā)商招聘，而小區成熟后應該成立業(yè)主委員會(huì )，對小區物業(yè)公司進(jìn)行招標。