《茂名市物業(yè)管理辦法(試行)》于2022年4月1日起施行

記者獲悉，《茂名市物業(yè)管理辦法(試行)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）近日正式出臺，并于2022年4月1日起施行，有效期3年?！掇k法》共七章，分別就業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用和維護等方面作出了明確規定。記者根據《辦法》，并結合市住建部門(mén)的解讀，梳理出了以下重點(diǎn)內容。

堅持黨建引領(lǐng)，各級監管需合力

《辦法》指出，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在中國共產(chǎn)黨社區黨組織領(lǐng)導下依法依規開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)，鼓勵和支持符合條件的社區“兩委”成員、居民小組組長(cháng)、中國共產(chǎn)黨黨員業(yè)主通過(guò)法定程序當選為業(yè)主大會(huì )籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )委員，依法履行職責。

為加強對物業(yè)管理活動(dòng)監督管理工作的領(lǐng)導和組織，《辦法》要求市、區（縣級市）人民政府應當將物業(yè)管理納入社會(huì )治理體系，根據需要建立聯(lián)席會(huì )議制度或者成立工作專(zhuān)班，統籌解決重大問(wèn)題。區（縣級市）人民政府應當為鎮、街道配備物業(yè)管理的專(zhuān)職工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費。

《辦法》還明確，市、區（縣級市）等各級住建主管部門(mén)負責轄區物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，并明確了發(fā)改、市監、城管、公安、消防、行業(yè)協(xié)會(huì )等有關(guān)部門(mén)、單位在物業(yè)管理工作中的具體職責。

規范業(yè)主大會(huì )，履職監督要強化

《辦法》規定，符合法定成立業(yè)主大會(huì )條件的，需由相關(guān)主管部門(mén)指導、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì )籌備組?；I備組成員人數應為單數，總人數在七至十五人之間。其中業(yè)主代表為五人至十三人，街道辦事處、鎮人民政府代表一人，建設單位代表一人。組長(cháng)由街道辦事處、鎮人民政府代表?yè)??；I備組應當自成立之日起六個(gè)月內，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，對管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì )。

業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，其可以由業(yè)主直接分攤，也可以從共有部分經(jīng)營(yíng)收益中列支。由業(yè)主分攤的，業(yè)主大會(huì )可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收。經(jīng)費的籌集、管理和使用等事項由業(yè)主大會(huì )決定，并應按季度進(jìn)行公示，接受監督。

業(yè)主大會(huì )分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。如業(yè)主委員會(huì )不按規定組織召開(kāi)會(huì )議，業(yè)主可通過(guò)街道辦事處、鎮人民政府責令其限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，可由物業(yè)所在地的居民委員會(huì )在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織召開(kāi)。

《辦法》還明確，制定和修改業(yè)主大會(huì )議事及管理規則，選擇或更換業(yè)主委員會(huì )成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、使用或籌集維修基金，改建重建建筑物，改變共有部分的用途或利用其從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等事項，均需要業(yè)主共同決定。針對這些事項的決議，應當由專(zhuān)有面積占比三分之二以上且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。不同性質(zhì)的事項，還應當在參與表決的業(yè)主中取得相應比例的同意人數。

規范前期物業(yè)，物業(yè)用房有標準

《辦法》規定，針對預售物業(yè)，建設單位應當在領(lǐng)取《商品房銷(xiāo)售許可證》之前，通過(guò)招投標的方式選聘企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。至于建設單位現售物業(yè)的，選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)間節點(diǎn)則應當在現房銷(xiāo)售備案之前。

根據市住建部門(mén)進(jìn)一步解讀，物業(yè)服務(wù)用房也有了標準配置要求。其一，建筑面積要按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；第二，位置需位于建筑的一層或者一層以上的樓層，具備水、電、暖、通風(fēng)、采光等正常使用條件，方便物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)，方便業(yè)主進(jìn)出物業(yè)服務(wù)中心；第三，物業(yè)服務(wù)用房應當能夠單獨確定產(chǎn)權，任何單位和個(gè)人不得分割、轉讓、抵押，不得擅自改變用途。

規范選聘解聘 權利義務(wù)更明晰

《辦法》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和退出程序均有詳細描述。其中規定，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，業(yè)主委員會(huì )可通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )應組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )決定續聘或另外選聘，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；如物業(yè)服務(wù)企業(yè)方?jīng)Q定不再續簽的，則應當在合同期限屆滿(mǎn)前九十日書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )并公示，但合同對通知期限另有約定的除外。業(yè)主委員會(huì )與續聘或另外選聘的企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應當在現有物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)一個(gè)月前，且需要公示至合同期屆滿(mǎn)。原服務(wù)企業(yè)應當在合同終止之日起十五日內要退出物業(yè)管理區域，并移交相關(guān)資料和財物。

此外，《辦法》明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權利和義務(wù)，其中還提到，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加裝電動(dòng)車(chē)感應器，防止電動(dòng)車(chē)進(jìn)入電梯廂。

規范令行禁止，管理保護齊跟上

近年來(lái)群眾比較關(guān)注的房屋維修基金、防空通信設施、充電基礎設施等事項，此次《辦法》都有涉及。

其中明確，維修資金屬于業(yè)主共有，可用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設施、二次供水設施等共有部分的維修、更新和改造。對于人民防空通信、警報設施的安裝，要求業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提供方便條件，不得阻撓。

針對新能源汽車(chē)和電動(dòng)車(chē)逐漸普及，充電設施匱乏，小區充電基礎設施改裝難的問(wèn)題，《方法》指出，在物業(yè)管理區域的充電基礎設施安裝過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應及時(shí)提供相關(guān)圖紙資料，積極配合業(yè)主并協(xié)助現場(chǎng)勘查、施工。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據用戶(hù)需求及業(yè)主大會(huì )授權，依法利用公共停車(chē)位建設相對集中的公共充電基礎設施并為業(yè)主提供充電服務(wù)。

此外，《辦法》也對損壞房屋主體結構，違法改變房屋用途，將無(wú)防水要求的空間改為衛生間、廚房，破壞或擅自改變房屋外觀(guān)，違法搭建建筑物，損壞、占用、改建共用部位或共用設施，損毀樹(shù)木園林，存放不符合安全標準的危險品，亂丟垃圾、高空拋物，發(fā)出超標噪聲或影響鄰居采光、通風(fēng)，侵占或拆除公共設備，違規飼養動(dòng)物，在不安全區域停放電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)摩托等行為作出了明令禁止，并規定可依法要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。（來(lái)源：人民資訊）