物業(yè)管理服務(wù)內容和物業(yè)管理服務(wù)標準要求

一、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接項目時(shí)，對住宅小區共用部位、共用設施設備進(jìn)行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員著(zhù)裝統一、佩戴標志，行為規范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

6、設有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。急修半小時(shí)內，其它報修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，有完整的報修、維修和回訪(fǎng)記錄。

7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，在明顯位置公示服務(wù)項目與收費標準。

8、按有關(guān)規定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況或物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支情況。

9、編制年度維修、養護計劃和年度物業(yè)維修資金使用方案報業(yè)主委員會(huì )，并按有關(guān)規定和合同約定規范使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金。

10、每年至少1次征詢(xún)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意率80%以上。

11、建立投訴處理機制，設立投訴電話(huà)與投訴接待點(diǎn)，在 2 小時(shí)內妥善處置業(yè)主或物業(yè)使用人的意見(jiàn)、建議并做好記錄。

二、物業(yè)管理服務(wù)房屋管理

1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位（含建筑幕墻）的使用狀況，屬于小修范圍的維修，金額***元（含）以?xún)燃皶r(shí)組織修復；屬于大、中修范圍的，金額超過(guò)***元或者需要更新、改造的，及時(shí)編制維修計劃和物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用計劃；保修期滿(mǎn)后向業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主委員會(huì )的決定，組織維修。

3、每日巡查1次小區房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規定和業(yè)主公約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。根據裝修進(jìn)度情況，每2天不少于1次巡查裝修施工現場(chǎng)，發(fā)現影響房屋外觀(guān)、危及房屋結構安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現象的，及時(shí)勸阻并報告業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)主管部門(mén)。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報告業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)主管部門(mén)。

6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)和公共配套設施、場(chǎng)地有明顯標志。

三、物業(yè)管理服務(wù)共用設施設備維修養護

1、對共用設施設備進(jìn)行日常管理、檢修、維護和保養。但根據法律、法規、規章及政府相關(guān)部門(mén)的規范性文件規定，應由專(zhuān)業(yè)單位管理、檢修、維護和保養的除外。

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，屬于小修范圍的維修，金額***元（含）以?xún)燃皶r(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，金額超過(guò)***元或者需要更新、改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計劃和住房專(zhuān)項維修資金使用計劃，保修期滿(mǎn)后向業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主委員會(huì )的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯24小時(shí)正常運行。轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。委托專(zhuān)業(yè)維修保養單位進(jìn)行定期保養，每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應有專(zhuān)人對電梯保養進(jìn)行監督，并對電梯運行進(jìn)行管理。

電梯發(fā)生一般故障的，專(zhuān)業(yè)維修人員一小時(shí)內到達現場(chǎng)修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員接到信息后須在五分鐘內到現場(chǎng)應急處理，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內到現場(chǎng)進(jìn)行救助。

6、消防設施設備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、小區道路平整，主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標志齊全、規范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急預案。

四、物業(yè)管理服務(wù)協(xié)助維護公共秩序

人員要求：專(zhuān)職人員，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓，配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械，能處理和應對物業(yè)內公共秩序維護工作，能正確使用各類(lèi)消防、物防、技防器械和設備，能夠熟悉、掌握各類(lèi)刑事、治安案件和各類(lèi)災害事故的應急預案。

1、小區主出入口24小時(shí)值班看守，6：00—22：00站崗值勤，并有詳細的交接班記錄和外來(lái)車(chē)輛的登記記錄。

2、對重點(diǎn)區域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次，配有安全監控設施的，實(shí)施24小時(shí)監控。

3、對進(jìn)出小區的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導車(chē)輛有序通行、停放。

4、對進(jìn)出小區的裝修、家政等人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理，大型物件搬出小區實(shí)行登記。

5、協(xié)助有關(guān)行政主管部門(mén)做好房屋出租安全管理與流動(dòng)人口居住登記、報告等相關(guān)工作。

6、提供車(chē)庫（位）租用情況等信息、施工中提供相關(guān)圖紙或指認電源位置及暗埋管理走向、配合現場(chǎng)勘察、施工，提供現場(chǎng)秩序維護等配合做好充電基礎設施建設。

7、對火災、治安、公共衛生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應措施。

五、物業(yè)管理服務(wù)保潔服務(wù)

1、小區內按政府相關(guān)政策及實(shí)際需要設置垃圾桶，每天清運不少于2次，保持垃圾桶清潔、無(wú)異味；已配置的公共區域果殼箱或垃圾桶，每天清運不少于2次，保持果殼箱或垃圾桶清潔、無(wú)異味；收集點(diǎn)周?chē)孛鏌o(wú)散落垃圾、無(wú)污跡、無(wú)異味；垃圾房每天沖洗不少于1次；監督生活垃圾分類(lèi)投放，對不符合分類(lèi)投放要求的行為進(jìn)行指導、勸告；將分類(lèi)投放的生活垃圾分類(lèi)運至指定集中收置點(diǎn)；將生活垃圾交由有相應資質(zhì)的單位收集、運輸；發(fā)現生活垃圾投放不符合分類(lèi)要求的，應當要求投放人按要求進(jìn)行分揀后再進(jìn)行投放；投放人不按要求分揀的，應當拒絕其投放，并報告市容環(huán)衛主管部門(mén)處理。

2、小區內建筑裝修垃圾應集中堆放，并聯(lián)系有關(guān)部門(mén)及時(shí)清運。

3、小區道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等每日清掃2次；高層電梯廳每天清掃2次，每周拖洗1次；多層樓道每天清掃1次，隔天拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現異常及時(shí)清掏。

5、二次供水水箱按規定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛生要求。

6、根據當地實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。

六、物業(yè)管理服務(wù)綠化養護管理

1、有專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施綠化養護管理。

2、草坪生長(cháng)良好，及時(shí)修剪和補栽補種，基本無(wú)雜草、雜物。

3、花卉、綠籬、樹(shù)木應根據其品種和生長(cháng)情況，及時(shí)修剪整形，灌木每年修剪不少于4次，保持觀(guān)賞效果。

4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍，綠地施肥每年不少于2次。

5、定期噴灑藥物，預防病蟲(chóng)害。