商業(yè)住宅小區物業(yè)管理公司不合法的行為和業(yè)主可以拒繳物業(yè)費的情況匯總

提起住房物業(yè)費始終是難以繞開(kāi)的話(huà)題，那么物業(yè)的某些行為真的合法嗎？哪些情況可以拒交物業(yè)費呢？

01、房子沒(méi)入住要交物業(yè)費嗎？

小區的物業(yè)服務(wù)費主要是公共性服務(wù)收費，包括公共設備、設施的日常運行、維修和保養，綠化管理、保安、保潔等，無(wú)論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應當繳納相應物業(yè)費。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

02、房屋質(zhì)量問(wèn)題導致漏水可以不交物業(yè)費嗎？

開(kāi)發(fā)商作為房屋的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售方，對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任，屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題的漏水、滲水問(wèn)題，與物業(yè)服務(wù)不是同一法律關(guān)系，業(yè)主應追究開(kāi)發(fā)商的賠償責任，故不能以此為由拒繳物業(yè)費。

03、物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿(mǎn)意能拒交物業(yè)費嗎？

需要具體情況具體分析。因為物業(yè)服務(wù)是針對全體業(yè)主和整體區域的各個(gè)方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業(yè)主和整個(gè)小區的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴(lài)性，業(yè)主若認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵而拒交物業(yè)費（如部分垃圾沒(méi)有及時(shí)清理、公共區域照明燈損壞等），這樣的做法會(huì )導致業(yè)主的個(gè)人收益遠遠小于給物業(yè)公司和多數業(yè)主造成的損害，因此不能以物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵為由拒交物業(yè)費。

但是，如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費可以適當減免；因物業(yè)服務(wù)瑕疵導致的損失，業(yè)主可以要求物業(yè)進(jìn)行賠償。比如：小區門(mén)禁損壞后物業(yè)未及時(shí)修復，未設保安室，亦無(wú)保安巡查，或雖有錄像監控但監控損壞缺失等原因，導致業(yè)主財物被偷竊的，可以認為物業(yè)在業(yè)主安全保障方面明顯管理不到位，為重大瑕疵，可以減免物業(yè)費。

法條鏈接

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

04、沒(méi)交物業(yè)費物業(yè)停水停電，合法嗎？

不合法。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期未足額繳納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內支付物業(yè)費；合理期限屆滿(mǎn)后仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請仲裁，不得通過(guò)對業(yè)主進(jìn)行停水停電等不合法措施催交物業(yè)費。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款：物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

05、物業(yè)擅自對外出租地面停車(chē)位導致業(yè)主無(wú)法停車(chē)，合法嗎？

該情形涉及物業(yè)共用部分處分權的問(wèn)題，焦點(diǎn)在于物業(yè)公司能否有權將地面停車(chē)位（或者其他業(yè)主共有區域）出租經(jīng)營(yíng)。若物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權，擅自將共用部分出租經(jīng)營(yíng)，屬于無(wú)權處分，業(yè)主委員會(huì )可以物業(yè)公司侵權為由要求物業(yè)公司停止侵害，恢復原狀，并賠償損失。

若物業(yè)公司對外出租經(jīng)營(yíng)是經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )授權通過(guò)的，則所得收益應當用于補充業(yè)主專(zhuān)項維修資金，不得由物業(yè)擅自挪用。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第二款：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理條例》第五十四條：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

06、小區內違規停放的電瓶車(chē)自燃業(yè)主遭受損失物業(yè)承擔連帶賠償責任嗎？

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對其服務(wù)區域盡到安全保障義務(wù)，因物業(yè)公司未充分盡到安全保障義務(wù)，而導致業(yè)主財產(chǎn)、人身遭受損失、損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)與實(shí)際侵權人承擔連帶賠償責任。

法條鏈接

《物業(yè)管理條例》第三十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

07、物業(yè)發(fā)的《用戶(hù)手冊》約定“業(yè)主違反手冊規定，物業(yè)公司有權罰款”，合法嗎？

不合法?！吨腥A人民共和國行政處罰法》規定，行政處罰僅由具有行政處罰權的行政機關(guān)或法律、法規授權的具有管理公共事物職能的組織可以在法定職權或授權范圍內實(shí)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，并不是行政機關(guān)，也不具備公共管理職能，它與業(yè)主間是平等的民事法律關(guān)系，因此不享有處罰業(yè)主的行政權力，無(wú)權實(shí)施罰款等行政處罰行為。

但如果業(yè)主因不當行為構成違約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權要求業(yè)主承擔違約責任。

08、買(mǎi)了二手房原業(yè)主欠繳的物業(yè)費該我付嗎？

對于所購二手房有欠繳物業(yè)費的問(wèn)題，如果二手房買(mǎi)賣(mài)合同中有關(guān)于物業(yè)費承擔的具體約定，按約定；

如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定，因原物業(yè)費屬于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的約定，故之前欠繳的物業(yè)費應由原業(yè)主向物業(yè)公司繳納。