《陜西省住宅小區物業(yè)服務(wù)指導標準》中一級服務(wù)標準的服務(wù)要求內容

2011年7月18日，陜西省住建廳向各設區市住房和城鄉建設局（房管局）、楊凌示范區規劃建設局和各物業(yè)服務(wù)企業(yè)印發(fā)了《陜西省住宅小區物業(yè)服務(wù)指導標準》，確定了物業(yè)服務(wù)等級的參考依據?！蛾兾魇∽≌^物業(yè)服務(wù)指導標準》中一級服務(wù)標準的服務(wù)要求內容，市場(chǎng)上，相當部分的物業(yè)收取的是一級服務(wù)的物業(yè)費，因此具有參考意義。

一、基本要求

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應具有三級(不含暫定三級)以上物業(yè)管理資質(zhì)。
2、按規定簽定“前期物業(yè)服務(wù)合同”或“物業(yè)服務(wù)合同”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“合同”），公示服務(wù)標準、收費標準。
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立健全質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度，承接項目有完善的物業(yè)管理服務(wù)方案。
4、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員人均服務(wù)建筑面積，多層項目在3000平方米以下、高層項目在2000平方米以下。
5、承接項目時(shí)，按規定履行查驗共用部位、共用設施設備職責，承接手續齊全。
6、房屋及其共用設施設備檔案和住戶(hù)資料檔案齊全，分類(lèi)成冊，管理有序，查閱方便。
7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有員工統一著(zhù)裝，佩戴標牌，行為規范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。
8、從事物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)人員應當按照國家有關(guān)規定，取得與其崗位要求相一致的資格證書(shū)。
9、物業(yè)管理區域設有服務(wù)接待中心，有固定的辦公場(chǎng)所，公示 24 小時(shí)服務(wù)電話(huà)，受理業(yè)主、物業(yè)使用人報修、投訴。建立回訪(fǎng)制度，有回訪(fǎng)記錄，年回訪(fǎng)率98%以上。
10、每年至少1次征詢(xún)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意率80%以上。
11、物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行酬金制的，按合同約定公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

二、房屋管理

1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維護，巡檢記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，及時(shí)編制維修計劃和住房專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主或業(yè)主大會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主或業(yè)主大會(huì )的決定和國家相關(guān)規定，組織維修。
3、每日巡查1次物業(yè)管理區域樓宇單元門(mén)、樓梯通道以及其它共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維護。
4、依據合同約定、管理規約（臨時(shí)管理規約）及房屋使用說(shuō)明書(shū)等的要求，指導業(yè)主/物業(yè)使用人正確使用房屋，共同維護房屋共用部位及房屋外觀(guān)的完好。對違反法律法規和管理規約（臨時(shí)管理規約）的行為，及時(shí)勸告并報告業(yè)主委員會(huì )和政府有關(guān)主管部門(mén)。
5、按照房屋裝飾裝修和安全使用的有關(guān)規定及管理規約（臨時(shí)管理規約）的要求，將室內裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。每日巡查1次裝飾裝修施工現場(chǎng)，對施工進(jìn)行及時(shí)監督。對危及房屋結構安全、影響房屋外觀(guān)、拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益的行為及時(shí)制止，并報告業(yè)主委員會(huì )和政府有關(guān)主管部門(mén)。
6、物業(yè)管理區域設有平面示意圖、路標、樓宇標識標牌、共用設施和場(chǎng)地標識的，做到維護及時(shí)、標識明顯。

三、共用設施設備維護

1、按合同約定，制訂物業(yè)管理區域共用設施設備年度、月度養護及維修計劃，保養和維修記錄齊全。
2、有完善的設備安全運行、維修養護、設備巡查和設備用房衛生清潔制度并在工作場(chǎng)所明示。設施設備標識齊全、規范，責任人明確。有設備臺帳、運行記錄和巡查記錄。
3、設備運行嚴格執行操作規程，無(wú)重大管理責任事故，有突發(fā)事件應急處置預案和處理記錄。
4、設備用房應保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
5、定期檢查消防設施設備，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。
6、每日至少2次對一般共用設施設備進(jìn)行巡檢，巡檢記錄規范齊全。特種設備的巡檢按相關(guān)標準執行。
7、共用設施設備需要維修或者更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計劃和住房專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主或業(yè)主大會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主或業(yè)主大會(huì )的決定和國家相關(guān)規定，組織維修或者更新改造。
8、實(shí)行24小時(shí)值班報修制度。急修半小時(shí)內到達現場(chǎng)，一般維修12小時(shí)之內或在雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)。
9、共用照明設施完好率95%以上，并按規定時(shí)間開(kāi)關(guān)。
10、物業(yè)管理區域道路平整，主要道路及地面車(chē)位、地下車(chē)庫交通標識齊全、規范。
11、載人電梯24小時(shí)運行。
12、物業(yè)管理區域設有水景、水系的，應及時(shí)維護、定期換水、定時(shí)開(kāi)放。
13、對可能危及人身安全隱患的設施設備、場(chǎng)所，設有明顯警示標識和防范措施。
14、對雨、污水管道每月檢查一次，每年對公共雨、污水管道全面疏通一次，確保排水通暢。
15、對化糞池每月檢查一次，每年清掏1—2次。

四、公共秩序維護

1、物業(yè)管理區域主出入口24小時(shí)值班，12小時(shí)立崗，重點(diǎn)區域、重點(diǎn)部位每小時(shí)巡查一次，并有巡查記錄。
2、設有安防監控報警系統的，應24小時(shí)值守，攝錄像資料按約定期限保留。
3、進(jìn)出物業(yè)管理區域的車(chē)輛實(shí)行登記管理，引導車(chē)輛出入，有序停放。
4、對進(jìn)出物業(yè)管理區域的裝修施工人員、服務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。
5、引導業(yè)主遵守管理規約（臨時(shí)管理規約）的約定，禁止飼養家禽、家畜，飼養寵物必須符合相關(guān)規定，對違反者及時(shí)勸止、報告，并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
6、對火災、治安、公共衛生等突發(fā)事件有應急處理預案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )和政府有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應措施。

五、保潔服務(wù)

A、樓內共用區域：

1、地面：
電梯前廳，每日拖擦1次；
無(wú)電梯的樓內通道和樓梯，每日拖擦1次；
有電梯的樓內通道和樓梯，每周拖擦1次；
大堂、門(mén)廳大理石、花崗石地面，每日拖擦2次，定期保養，保持材質(zhì)干凈、有光澤。
2、墻面：
涂料材質(zhì)的墻面及2米以上貼磚墻面，每月清掃1次，保持無(wú)蛛網(wǎng)、無(wú)明顯污漬；2米以下貼磚墻面，每周抹擦1次，保持表面干凈、無(wú)污漬。
3、樓梯扶手、電梯按鈕、照明開(kāi)關(guān)按鈕，每日擦抹一次，保持表面干凈、無(wú)污漬。
4、欄桿、窗臺、消防栓、標識牌等共用設施，每周擦抹一次，保持表面干凈、無(wú)污漬。
5、天花板、共用照明燈具，每月除塵一次，目視無(wú)污漬、無(wú)蛛網(wǎng)。
6、門(mén)、窗等玻璃，每月擦拭1次，其中門(mén)廳玻璃每周擦拭1次，目視潔凈、光亮、無(wú)污漬。
7、天臺、屋頂，保持清潔、無(wú)垃圾。
8、電梯轎廂，每日清掃、擦拭1次；每月對電梯門(mén)壁上光一次，表面光亮、無(wú)污漬。

B、樓外共用區域：

1、硬化道路地面：每日清掃1次，其中廣場(chǎng)磚地面每周拖擦或沖洗1次，目視地面干凈，地面垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。
2、綠地、明溝：每周清理1次，無(wú)雜物、無(wú)積水。
3、共用照明燈具、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，目視無(wú)污漬、明亮清潔（2米以上部分每月擦抹、除塵一次）。
4、水景：打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無(wú)漂浮物；定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理，保持水體無(wú)異味。
5、積水、積雪清掃及時(shí)。

C、二次供水水箱按規定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛生要求。

D、公共衛生間：每天全面清潔3次，保持無(wú)明顯異味。

E、垃圾的收集與處理：

1、生活垃圾日產(chǎn)日清，垃圾袋裝化，垃圾桶、果殼箱無(wú)滿(mǎn)溢現象，保持垃圾桶清潔無(wú)異味。
2、設有垃圾中轉站的，根據實(shí)際需要進(jìn)行沖洗、消殺，有效控制蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。

F、定期滅蟲(chóng)除害。每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。噴灑農藥、投放鼠餌必須提前告知業(yè)主/物業(yè)使用人。

六、綠化養護管理

1、有專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施綠化養護管理。
2、草坪。常年保持平整，無(wú)坑洼、下陷，邊緣清晰，每年剪草五遍以上，及時(shí)澆灌，定期清除雜草、雜物，保持生長(cháng)良好。
3、樹(shù)木。喬、灌木每年修剪二遍以上，基本無(wú)枯枝、萌蘗枝，生長(cháng)良好，樹(shù)冠完整，樹(shù)木基本無(wú)傾斜；籬、球、造型植物按生長(cháng)情況和造型要求及時(shí)修剪，每年五遍以上，基本無(wú)缺枝、無(wú)斑禿；地被、攀援植物修剪、整理及時(shí)，每年三遍以上，基本無(wú)枯枝；常年土壤疏松通透，及時(shí)澆灌，綠地無(wú)積水，基本無(wú)雜草。
4、按植物品種、生長(cháng)、土壤狀況合理施肥，每年二遍以上。
5、做好病蟲(chóng)害防治，主要病蟲(chóng)害發(fā)生率低于5%。
6、枯死的花草樹(shù)木，必須在一周內清除，并適時(shí)補栽補種。
7、綠地應設有宣傳牌、提示牌。

通過(guò)以上六大項的內容可以看出，《陜西省住宅小區物業(yè)服務(wù)指導標準》對一級服務(wù)的物業(yè)有著(zhù)非常詳細的指導要求。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)滿(mǎn)足以上要求，結合西安物業(yè)費新政策，則可以按一級服務(wù)標準進(jìn)行收費，反之則不能按一級服務(wù)進(jìn)行收費。