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房貸轉“房抵貸”的風(fēng)險提示
發(fā)布者:佚名 信息來(lái)源:中國證券報 發(fā)布時(shí)間:2020-11-17 瀏覽量:
日前,一則擔保公司的廣告稱(chēng),房貸轉“房抵貸”(這里指房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款)可使200萬(wàn)元的貸款一年期“節省”5萬(wàn)元。
“房貸”一般指個(gè)人住房按揭貸款。“房抵貸”指房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款,貸款主體一般為小微企業(yè)。二者本是兩種不同類(lèi)型的貸款,在申請資格、資金用途、利率等方面均不同。盡管“房抵貸”利率較低,但審批也更為嚴格。
那么,這些中介機構究竟如何操作,來(lái)應對嚴格的銀行審批呢?
某擔保公司人士介紹,客戶(hù)與中介機構達成協(xié)議后,中介機構幫客戶(hù)準備相關(guān)材料。在客戶(hù)向銀行申請提前還清房貸并獲得批復后,中介機構為客戶(hù)提供過(guò)橋資金,以結清客戶(hù)個(gè)人房產(chǎn)剩余的按揭貸款,并向銀行申請進(jìn)一步抵押,獲得“房抵貸”。最終,客戶(hù)用獲得的“房抵貸”償還中介機構提供的過(guò)橋資金并向其支付服務(wù)費。剩余資金即可由客戶(hù)自由支配。全程一般約20天。
據悉,“房抵貸”放款金額一般不高于房產(chǎn)價(jià)值的70%,服務(wù)費視難易程度而定,一般為放款金額的1%至3%,過(guò)橋資金日利率約為千分之一。
中介機構“花式”支招
據某國有大行客戶(hù)經(jīng)理介紹,該行放出的“房抵貸”資金只能用于企業(yè)經(jīng)營(yíng),申請人必須是正常經(jīng)營(yíng)且能提供三年“流水”的企業(yè)。即使一些審批標準相對寬松的銀行,也需申請“房抵貸”的客戶(hù)的名下有營(yíng)業(yè)執照,公司注冊時(shí)間滿(mǎn)1年以上且作為股東在公司的時(shí)間需3個(gè)月以上,持股比例不得低于10%。
對此,某中介機構稱(chēng),可幫忙轉讓滿(mǎn)1年的公司,雖然理論上走流程需至少3個(gè)月,但其有辦法可以馬上完成。
上述擔保公司人士還稱(chēng),和當地多家銀行關(guān)系密切,可以幫客戶(hù)打通關(guān)系。“不是所有客戶(hù)向銀行申請都會(huì )審批,和銀行內部沒(méi)有關(guān)系的話(huà)怎么做業(yè)務(wù)?”
那么,事實(shí)真的如此嗎?
“銀行員工幾乎不可能與中介機構有利益關(guān)聯(lián),被發(fā)現會(huì )被辭退。”某城商行員工表示。
助貸行業(yè)人士李偉(化名)亦透露,絕大多數中介機構都是靠著(zhù)信息不對稱(chēng)掙錢(qián)的,并非與銀行存在合作關(guān)系。
專(zhuān)家:需警惕風(fēng)險
假設以上操作都能順利完成,真的像上述廣告說(shuō)的那樣劃算嗎?
資深業(yè)內人士劉超(化名)告訴記者:“從短期看,‘房抵貸’的資金成本確實(shí)比房貸低。但從長(cháng)期看,由于大多‘房抵貸’規定每年歸本,很多客戶(hù)需墊資過(guò)橋,這樣算下來(lái),貸款利率遠高于房貸利率。倘若所抵押的房產(chǎn)價(jià)值變低,實(shí)際資金成本會(huì )更高。這還不包括中介服務(wù)費。”
他表示,房貸轉“房抵貸”最大的風(fēng)險點(diǎn)在于銀行是否同意續貸。若客戶(hù)因征信、經(jīng)營(yíng)出現狀況,銀行將不同意續貸,那么,客戶(hù)需每年支付大量過(guò)橋費用。“有人因無(wú)法承受過(guò)高的過(guò)橋費用,都準備賣(mài)掉房子了。”
此外,還存在銀行追查“房抵貸”入樓市,提前收回違規貸款的情況。招商銀行深圳分行曾表示,發(fā)現違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)幾筆貸款后,均已提前收回違規貸款。
上海銀行深圳分行相關(guān)負責人也介紹:“年初通過(guò)貸后系統監測貸款資金流向時(shí),曾發(fā)現一貸款戶(hù)貸款資金流向其關(guān)聯(lián)企業(yè),隨即提前收回貸款。”
高文律師事務(wù)所鄭文艷律師認為,客戶(hù)偽造虛假條件申請“房抵貸”,一來(lái),可能面臨事后銀行審查,被停止貸款并提前償還貸款的風(fēng)險,對個(gè)人征信產(chǎn)生影響;二來(lái),可能面臨騙取貸款罪的指控。“客戶(hù)為了利息差,可能導致不可估量的后果,得不償失。”
某銀行小微貸客戶(hù)經(jīng)理也指出,客戶(hù)在與中介機構交涉過(guò)程中會(huì )泄露個(gè)人信息,埋下風(fēng)險隱患。此外,客戶(hù)將貸款資金轉入個(gè)人或親屬之外的賬戶(hù),也存在風(fēng)險。
“房貸”一般指個(gè)人住房按揭貸款。“房抵貸”指房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款,貸款主體一般為小微企業(yè)。二者本是兩種不同類(lèi)型的貸款,在申請資格、資金用途、利率等方面均不同。盡管“房抵貸”利率較低,但審批也更為嚴格。
那么,這些中介機構究竟如何操作,來(lái)應對嚴格的銀行審批呢?
某擔保公司人士介紹,客戶(hù)與中介機構達成協(xié)議后,中介機構幫客戶(hù)準備相關(guān)材料。在客戶(hù)向銀行申請提前還清房貸并獲得批復后,中介機構為客戶(hù)提供過(guò)橋資金,以結清客戶(hù)個(gè)人房產(chǎn)剩余的按揭貸款,并向銀行申請進(jìn)一步抵押,獲得“房抵貸”。最終,客戶(hù)用獲得的“房抵貸”償還中介機構提供的過(guò)橋資金并向其支付服務(wù)費。剩余資金即可由客戶(hù)自由支配。全程一般約20天。
據悉,“房抵貸”放款金額一般不高于房產(chǎn)價(jià)值的70%,服務(wù)費視難易程度而定,一般為放款金額的1%至3%,過(guò)橋資金日利率約為千分之一。
中介機構“花式”支招
據某國有大行客戶(hù)經(jīng)理介紹,該行放出的“房抵貸”資金只能用于企業(yè)經(jīng)營(yíng),申請人必須是正常經(jīng)營(yíng)且能提供三年“流水”的企業(yè)。即使一些審批標準相對寬松的銀行,也需申請“房抵貸”的客戶(hù)的名下有營(yíng)業(yè)執照,公司注冊時(shí)間滿(mǎn)1年以上且作為股東在公司的時(shí)間需3個(gè)月以上,持股比例不得低于10%。
對此,某中介機構稱(chēng),可幫忙轉讓滿(mǎn)1年的公司,雖然理論上走流程需至少3個(gè)月,但其有辦法可以馬上完成。
上述擔保公司人士還稱(chēng),和當地多家銀行關(guān)系密切,可以幫客戶(hù)打通關(guān)系。“不是所有客戶(hù)向銀行申請都會(huì )審批,和銀行內部沒(méi)有關(guān)系的話(huà)怎么做業(yè)務(wù)?”
那么,事實(shí)真的如此嗎?
“銀行員工幾乎不可能與中介機構有利益關(guān)聯(lián),被發(fā)現會(huì )被辭退。”某城商行員工表示。
助貸行業(yè)人士李偉(化名)亦透露,絕大多數中介機構都是靠著(zhù)信息不對稱(chēng)掙錢(qián)的,并非與銀行存在合作關(guān)系。
專(zhuān)家:需警惕風(fēng)險
假設以上操作都能順利完成,真的像上述廣告說(shuō)的那樣劃算嗎?
資深業(yè)內人士劉超(化名)告訴記者:“從短期看,‘房抵貸’的資金成本確實(shí)比房貸低。但從長(cháng)期看,由于大多‘房抵貸’規定每年歸本,很多客戶(hù)需墊資過(guò)橋,這樣算下來(lái),貸款利率遠高于房貸利率。倘若所抵押的房產(chǎn)價(jià)值變低,實(shí)際資金成本會(huì )更高。這還不包括中介服務(wù)費。”
他表示,房貸轉“房抵貸”最大的風(fēng)險點(diǎn)在于銀行是否同意續貸。若客戶(hù)因征信、經(jīng)營(yíng)出現狀況,銀行將不同意續貸,那么,客戶(hù)需每年支付大量過(guò)橋費用。“有人因無(wú)法承受過(guò)高的過(guò)橋費用,都準備賣(mài)掉房子了。”
此外,還存在銀行追查“房抵貸”入樓市,提前收回違規貸款的情況。招商銀行深圳分行曾表示,發(fā)現違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)幾筆貸款后,均已提前收回違規貸款。
上海銀行深圳分行相關(guān)負責人也介紹:“年初通過(guò)貸后系統監測貸款資金流向時(shí),曾發(fā)現一貸款戶(hù)貸款資金流向其關(guān)聯(lián)企業(yè),隨即提前收回貸款。”
高文律師事務(wù)所鄭文艷律師認為,客戶(hù)偽造虛假條件申請“房抵貸”,一來(lái),可能面臨事后銀行審查,被停止貸款并提前償還貸款的風(fēng)險,對個(gè)人征信產(chǎn)生影響;二來(lái),可能面臨騙取貸款罪的指控。“客戶(hù)為了利息差,可能導致不可估量的后果,得不償失。”
某銀行小微貸客戶(hù)經(jīng)理也指出,客戶(hù)在與中介機構交涉過(guò)程中會(huì )泄露個(gè)人信息,埋下風(fēng)險隱患。此外,客戶(hù)將貸款資金轉入個(gè)人或親屬之外的賬戶(hù),也存在風(fēng)險。
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