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商業(yè)小區物業(yè)管理人員應該如何配備?商業(yè)小區物業(yè)管理人員配備方案
一、管理服務(wù)人員
1、管理服務(wù)管理人員:
無(wú)論面積多少,均應設項目經(jīng)理1人。10萬(wàn)—30萬(wàn)平方米,可設副經(jīng)理1人,服務(wù)中心主管1人,保安主管、工程主管、環(huán)境主管各1人。對超大型社區,則可以分設管理服務(wù)中心,人員配備遵循上述標準。
2、房屋管理員或稱(chēng)樓宇巡查人員:
10萬(wàn)平方米以下不設樓宇巡查員;15萬(wàn)平方米設1人;20 萬(wàn)平方米設2人;30萬(wàn)平方米以上設3人。
3、客戶(hù)服務(wù)中心人員:
5萬(wàn)平方米以下設客服人員1人,5—10 萬(wàn)平方米設2人,10—15萬(wàn)平方米設3人。以后每增加10萬(wàn)平方米,增設1人。如達到30萬(wàn)平方米以上,則按項目的實(shí)際情況,有可能增設新的服務(wù)中心,新服務(wù)中心的人員配備標準按30萬(wàn)平方米以下情況類(lèi)推。
二、秩序維護人員
1、主管:
30 萬(wàn)平方米以下配置主管1 人,保安班長(cháng)3—4人。
2、秩序維護員:
全封閉小區(人車(chē)分流)門(mén)崗(每個(gè)出入口):3—6人(三班倒)。
巡邏崗:每2人一組可監護面積5萬(wàn)平方米左右(三班倒)。
封閉停車(chē)場(chǎng):出入口處應設置3人(三班倒)。
智能化小區(大廈)已設置治安、消防監控系統時(shí),可適當減少保安人數,但每個(gè)消防、保安監控中心應至少配置屏幕監控保安員3人(三班倒)。
安全人員綜合勞動(dòng)定額:每4000~6000平方米配置3人(三班倒)。
三、工程維修人員
1、工程維修主管人員:
10萬(wàn)平方米以下配置主管1人,不設班長(cháng)。
10—30 萬(wàn)平方米,配置主管1人,設施設備運行班長(cháng)1人,維修班長(cháng)1人。
30萬(wàn)平方米以上可配置主管1人,運行班長(cháng)1人,機電維修班長(cháng)1人,綜合維修班長(cháng)1人。
2、維修工:
每個(gè)高壓配電房值班電工3人。
每10 萬(wàn)平方米配置水工1人。
中央空調系統每10萬(wàn)平方米配置1人。
每10部電梯配專(zhuān)職電梯工1人。
每10萬(wàn)平方米配置維修電工3人。
每10萬(wàn)平方米配置綜合維修工2人。
機電維修人員綜合勞動(dòng)定額:每10萬(wàn)平方米配置10—12人。
四、清潔衛生人員
1、保潔人員綜合勞動(dòng)定額:
4000—6000平方米配置1人。
2、清潔主管人員:
10萬(wàn)平方米以下,配置主管1人,班長(cháng)1人;10萬(wàn)~20 萬(wàn)平方米,配置主管1人,班長(cháng)2人;20 萬(wàn)平方米以上,每增加5萬(wàn)平方米增設班長(cháng)1人。
3、保潔員:
樓梯清潔:14層/h*人(1梯4戶(hù))。
擦樓梯、樓梯扶手、護欄、地腳線(xiàn):8層/h*人(1梯4戶(hù))。
地面清掃:500平方米/h*人。
洗地毯:100平方米/h*(2—3)人。
刮玻璃:15平方米/h*人。
清潔電梯轎廂(抹鋼油):1個(gè)/10min.
清潔8層以下樓房(無(wú)電梯):5單元/d*人;9層以上樓房(帶電梯):10 層/d*人。
五、園林綠化人員
1、園林綠化人員綜合勞動(dòng)定額:
室外綠地管理:每6000平方米綠地面積需綠化工1人。
室內綠化管理:每2萬(wàn)平方米建筑用地(或200戶(hù)業(yè)主以?xún)龋┡?名綠化工,每10萬(wàn)平方米配2—3人。
2、園林綠化主管人員:
30 萬(wàn)平方米以下,設主管1人,園藝師2人,不設班長(cháng);30 萬(wàn)平方米以上,設主管1人,班長(cháng)2人,每增加10萬(wàn)平方米配置園藝師1人。
3、綠化工人
綠籬及灌木修剪
a、墻狀綠籬:人工20m/h;機剪50m/h。
b、叢生或塊狀綠籬:人工25 平方米/h;機剪50 平方米/h。
c、球狀綠籬:直徑1m球形,4棵/h。
大樹(shù)修剪
a、冠徑15m以上,需3人配合,1棵/8h*3人。
b、冠徑10—15m, 需3人配合,3棵/8h*3人。
c、冠徑5—10m, 需2人配合,12棵/8h*2人。
d、冠徑5m以下,高3m以下,單人操作,平均2—5棵/h* 人。
剪草
a、特級、一級草坪:機剪360平方米/h*人。
b、二級草坪:機剪280平方米/h*人。
c、三級草坪:用氣墊機剪180平方米/h;割灌機剪60平方米/h。
d、四級草坪:割灌機剪40平方米/h。
淋水:人工噴淋平均500平方米/h*人。
雜草清理:人工除雜草平均20—50平方米/h*人不等。
機械檢修:正常的周期性檢修每月2d/人,突發(fā)性檢修按機械故障的修理難度而定。
六、物業(yè)管理人員綜合勞動(dòng)定額
1、多層住宅:
5萬(wàn)平方米以下,每人監護面積2500—3000平方米;5萬(wàn)—10萬(wàn)平方米,每人監護面積3000—3500平方米;10萬(wàn)—30萬(wàn)平方米,每人監護面積3000—4000平方米。
2、高層住宅、寫(xiě)字樓:
5萬(wàn)平方米以下,每人監護面積2000—2500平方米;5萬(wàn)—10萬(wàn)平方米,每人監護面積2500—3000平方米;10萬(wàn)—30萬(wàn)平方米,每人監護面積2500—3500平方米。
1、管理服務(wù)管理人員:
無(wú)論面積多少,均應設項目經(jīng)理1人。10萬(wàn)—30萬(wàn)平方米,可設副經(jīng)理1人,服務(wù)中心主管1人,保安主管、工程主管、環(huán)境主管各1人。對超大型社區,則可以分設管理服務(wù)中心,人員配備遵循上述標準。
2、房屋管理員或稱(chēng)樓宇巡查人員:
10萬(wàn)平方米以下不設樓宇巡查員;15萬(wàn)平方米設1人;20 萬(wàn)平方米設2人;30萬(wàn)平方米以上設3人。
3、客戶(hù)服務(wù)中心人員:
5萬(wàn)平方米以下設客服人員1人,5—10 萬(wàn)平方米設2人,10—15萬(wàn)平方米設3人。以后每增加10萬(wàn)平方米,增設1人。如達到30萬(wàn)平方米以上,則按項目的實(shí)際情況,有可能增設新的服務(wù)中心,新服務(wù)中心的人員配備標準按30萬(wàn)平方米以下情況類(lèi)推。
二、秩序維護人員
1、主管:
30 萬(wàn)平方米以下配置主管1 人,保安班長(cháng)3—4人。
2、秩序維護員:
全封閉小區(人車(chē)分流)門(mén)崗(每個(gè)出入口):3—6人(三班倒)。
巡邏崗:每2人一組可監護面積5萬(wàn)平方米左右(三班倒)。
封閉停車(chē)場(chǎng):出入口處應設置3人(三班倒)。
智能化小區(大廈)已設置治安、消防監控系統時(shí),可適當減少保安人數,但每個(gè)消防、保安監控中心應至少配置屏幕監控保安員3人(三班倒)。
安全人員綜合勞動(dòng)定額:每4000~6000平方米配置3人(三班倒)。
三、工程維修人員
1、工程維修主管人員:
10萬(wàn)平方米以下配置主管1人,不設班長(cháng)。
10—30 萬(wàn)平方米,配置主管1人,設施設備運行班長(cháng)1人,維修班長(cháng)1人。
30萬(wàn)平方米以上可配置主管1人,運行班長(cháng)1人,機電維修班長(cháng)1人,綜合維修班長(cháng)1人。
2、維修工:
每個(gè)高壓配電房值班電工3人。
每10 萬(wàn)平方米配置水工1人。
中央空調系統每10萬(wàn)平方米配置1人。
每10部電梯配專(zhuān)職電梯工1人。
每10萬(wàn)平方米配置維修電工3人。
每10萬(wàn)平方米配置綜合維修工2人。
機電維修人員綜合勞動(dòng)定額:每10萬(wàn)平方米配置10—12人。
四、清潔衛生人員
1、保潔人員綜合勞動(dòng)定額:
4000—6000平方米配置1人。
2、清潔主管人員:
10萬(wàn)平方米以下,配置主管1人,班長(cháng)1人;10萬(wàn)~20 萬(wàn)平方米,配置主管1人,班長(cháng)2人;20 萬(wàn)平方米以上,每增加5萬(wàn)平方米增設班長(cháng)1人。
3、保潔員:
樓梯清潔:14層/h*人(1梯4戶(hù))。
擦樓梯、樓梯扶手、護欄、地腳線(xiàn):8層/h*人(1梯4戶(hù))。
地面清掃:500平方米/h*人。
洗地毯:100平方米/h*(2—3)人。
刮玻璃:15平方米/h*人。
清潔電梯轎廂(抹鋼油):1個(gè)/10min.
清潔8層以下樓房(無(wú)電梯):5單元/d*人;9層以上樓房(帶電梯):10 層/d*人。
五、園林綠化人員
1、園林綠化人員綜合勞動(dòng)定額:
室外綠地管理:每6000平方米綠地面積需綠化工1人。
室內綠化管理:每2萬(wàn)平方米建筑用地(或200戶(hù)業(yè)主以?xún)龋┡?名綠化工,每10萬(wàn)平方米配2—3人。
2、園林綠化主管人員:
30 萬(wàn)平方米以下,設主管1人,園藝師2人,不設班長(cháng);30 萬(wàn)平方米以上,設主管1人,班長(cháng)2人,每增加10萬(wàn)平方米配置園藝師1人。
3、綠化工人
綠籬及灌木修剪
a、墻狀綠籬:人工20m/h;機剪50m/h。
b、叢生或塊狀綠籬:人工25 平方米/h;機剪50 平方米/h。
c、球狀綠籬:直徑1m球形,4棵/h。
大樹(shù)修剪
a、冠徑15m以上,需3人配合,1棵/8h*3人。
b、冠徑10—15m, 需3人配合,3棵/8h*3人。
c、冠徑5—10m, 需2人配合,12棵/8h*2人。
d、冠徑5m以下,高3m以下,單人操作,平均2—5棵/h* 人。
剪草
a、特級、一級草坪:機剪360平方米/h*人。
b、二級草坪:機剪280平方米/h*人。
c、三級草坪:用氣墊機剪180平方米/h;割灌機剪60平方米/h。
d、四級草坪:割灌機剪40平方米/h。
淋水:人工噴淋平均500平方米/h*人。
雜草清理:人工除雜草平均20—50平方米/h*人不等。
機械檢修:正常的周期性檢修每月2d/人,突發(fā)性檢修按機械故障的修理難度而定。
六、物業(yè)管理人員綜合勞動(dòng)定額
1、多層住宅:
5萬(wàn)平方米以下,每人監護面積2500—3000平方米;5萬(wàn)—10萬(wàn)平方米,每人監護面積3000—3500平方米;10萬(wàn)—30萬(wàn)平方米,每人監護面積3000—4000平方米。
2、高層住宅、寫(xiě)字樓:
5萬(wàn)平方米以下,每人監護面積2000—2500平方米;5萬(wàn)—10萬(wàn)平方米,每人監護面積2500—3000平方米;10萬(wàn)—30萬(wàn)平方米,每人監護面積2500—3500平方米。
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