物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目工程部如何確保小區內各設備設施安全和可靠運行

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目工程部肩負著(zhù)確保小區內各設備設施安全、可靠運行的職責。依據筆者的工作經(jīng)驗，要做好工程部的工作，確保小區設備設施安全運行，必須在項目接管的早期重點(diǎn)注意以下五個(gè)問(wèn)題。

工程圖紙、技術(shù)資料的收集與歸檔物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區以后，移交方有可能同時(shí)將相關(guān)的設備設施的工程圖紙和技術(shù)資料一并移交給物業(yè)服務(wù)公司。但在更多的時(shí)候，相當多的圖紙、技術(shù)資料，移交方可能會(huì )以分期、分批的形式向物業(yè)服務(wù)公司移交。因此，前期工程部應設立專(zhuān)職檔案員會(huì )同各專(zhuān)業(yè)主管人員做好工程圖紙、技術(shù)資料的整理、歸檔工作。應按專(zhuān)業(yè)的劃分，將相關(guān)的圖紙、資料分類(lèi)進(jìn)行整理、編號，并建立全部工程圖紙、技術(shù)資料的總目錄。購置專(zhuān)用檔案柜及檔案資料盒。將全部圖紙、技術(shù)資料分別置放、妥善保管。

在每個(gè)檔案柜上，應以大小合適的口取紙或其它標識材料做好標識，注明該檔案柜內的圖紙、技術(shù)資料的內容;在每一個(gè)檔案資料盒內的第一頁(yè)，應是該盒內各種圖紙、技術(shù)資料的詳細清單。建立嚴格的工程圖紙、技術(shù)資料的管理制度，以防止圖紙、技術(shù)資料的損壞和丟失。任何人借閱圖紙、資料時(shí)，均須做好借閱記錄，逾期不還的資料員/文員應及時(shí)予以追回或辦理延期借閱手續。對于重要設備的技術(shù)資料(如設備使用說(shuō)明書(shū)等)，應進(jìn)行復制。妥善保管好原件。重要設備的原始技術(shù)資料原則上不應外借。

由于項目人員流動(dòng)的必然性，一些存放于今人手中的設備技術(shù)資料，特別是前期顧問(wèn)小組成員在項目現場(chǎng)所手繪的一些現場(chǎng)實(shí)際狀況的草圖、照片，可能會(huì )流失。而這些資料恰恰是日后日常管理的寶貴資料，前期工程經(jīng)理及專(zhuān)業(yè)主管應特別引起重視。應及時(shí)收集并做好備份工作。

設備初始檔案的建立

接管驗收之后，作為工程管理部應及時(shí)著(zhù)手建立設備檔案，收集、整理設備的原始資料。首先，應根據圖紙及實(shí)物建立一個(gè)所轄設備的清單(也可稱(chēng)作設備總表)。如果在移交時(shí)，移交方已提供了總的設備清單，工程管理部各主管人員應對其中的設備逐臺予以確認，確保清單上設備的安裝位置、規格型號，服務(wù)區域與實(shí)際情況及設計圖紙相符。設備初始檔案資料包括：產(chǎn)品的合格證、產(chǎn)品的質(zhì)量證明書(shū)、設備的安裝使用說(shuō)明書(shū)、設備的供貨合同、產(chǎn)品的檢驗報告、設備的安裝調試記錄、試運行記錄、設備的安裝圖紙及裝配圖紙、設備的備品備件清冊、專(zhuān)用工具清單及使用方法說(shuō)明、設備的改裝記錄、進(jìn)口設備的商檢報告等。這些資料必須妥善保管。重點(diǎn)設備技術(shù)資料的收集與整理重點(diǎn)設備包括冷水機組、電梯、鍋爐、消防中控系統設備和樓宇自控系統主機、保安監控系統設備、衛星接收設備、電話(huà)交換機、高壓變配電設備、擦窗機、壓力容器及一些價(jià)值較高的進(jìn)口設備。對于上述設備技術(shù)資料的收集應盡可能地做到完整。這樣對日后的設備維護是極為有益的。壓力容器、鍋爐、電梯及擦窗機設備等屬于特種設備，這些設備政府部門(mén)是要定期強制檢驗的。因此，必須要進(jìn)行認真的收集，力求齊全并要單獨妥善保管。

一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目工程部應收集的重點(diǎn)設備資料包括：

電梯：產(chǎn)品合格證、電梯安裝合格證書(shū)、出廠(chǎng)裝箱明細表、電梯安裝工程施工技術(shù)資料。安裝使用維護保養說(shuō)明書(shū)、電梯隨機圖紙、圖冊、質(zhì)量監督核定證書(shū)。電梯安全檢驗合格證、電梯安全使用許可證、電梯安全檢驗報告書(shū)、起重機械安全技術(shù)檔案。

壓力容器：壓力容器清單、壓力容器使用說(shuō)明書(shū)、壓力容器質(zhì)量證明書(shū)、設計圖紙(圖紙上須蓋有技術(shù)監督部門(mén)的制造許可證章)、壓力容器的檢驗報告書(shū)(由特種設備檢驗所出具，進(jìn)口設備的壓力容器應有市級政府部門(mén)的檢驗及商檢報告)、壓力容器報裝申請單、壓力容器使用許可證、安全附件的檢驗合格證(如安全閥等)。

鍋爐：鍋爐的資料除應有壓力容器所述的資料外，還應有受壓部件的強度計算書(shū)、鍋爐房的設計圖紙、安裝單位的資料等。

衛星機房設備：除工程圖紙、技術(shù)資料外還應有衛星電視接收許可證。冷水機組：安裝圖紙、產(chǎn)品合格證、機組使用維護說(shuō)明書(shū)、調試記錄、試運行記錄、蒸發(fā)器/冷凝器的壓力容器的相關(guān)資料(見(jiàn)壓力容器的技術(shù)資料)、隨機專(zhuān)用工具及隨機備件清單等。

同所有的設備一樣，上述各種設備的售后服務(wù)信息資料應該準確地收集，內容包括：售后服務(wù)單位的地址、聯(lián)系電話(huà)、聯(lián)系人，項目所在地有無(wú)辦事處等。這些資料均應詳細整理列表作為設備檔案的一部分認真保存。

對重點(diǎn)設備技術(shù)資料的收集和整理，還應重視設備供貨合同中的一些事項，如設備保修期的起始及終止的時(shí)間，有些設備雖然我們已經(jīng)接管了，但因為還在保修期之內，這時(shí)期如果設備出現故障，需要修理及更換零部件，就應該請廠(chǎng)家人員來(lái)解決或提請移交方注意設備的檢修應由廠(chǎng)方解決。這樣，既節省物力也節省人力，并免去了不必要的開(kāi)支。還有，在大型設備的供貨合同中如冷凍機組的供貨合同，其中一般含有關(guān)于操作人員的培訓事項。并且，關(guān)于培訓的方式、地點(diǎn)及培訓的費用在合同中會(huì )有詳細說(shuō)明。因此，收集此類(lèi)資料更應引起前期工程人員的重視。有時(shí)，因為牽扯到許多方面的因素，我們拿不到供貨合同，此時(shí)作為前期工程的運作人員應盡可能主動(dòng)地向移交方的有關(guān)人員了解這方面的內容。

設備備品、備件的收集與管理設備備品、備件的收集應引起前期工程管理人員尤其是工程經(jīng)理及專(zhuān)業(yè)主管的足夠重視。在這里著(zhù)重提一下進(jìn)口備件的收集與整理工作。設備隨機可能帶有一些常用的易損件，如溫度、壓力的傳感器、水泵的機械密封、水封環(huán)，離心式冷水

機組的冷媒過(guò)濾器、潤滑油過(guò)濾器、水室蓋兒墊床等，還有設備檢修用的專(zhuān)用工具。這些備件、專(zhuān)用工具在接管應注意重點(diǎn)收集、整理，這些備件、工具在設備出現故障時(shí)，如果臨時(shí)采購將會(huì )有較長(cháng)的供貨周期及比較昂貴的價(jià)格并且會(huì )對我們的服務(wù)工作有所影響。因此，接管后一定要及時(shí)入庫建帳，打印出清單并歸檔備查。

進(jìn)口設備的備品備件的收集還應了解、掌握該設備的供貨渠道，在接收設備檔案時(shí)應注意向移交方索要備件清單 (SPARELIST)，同所有設備一樣，要準確掌握供貨商的信息(單位地址、單位名稱(chēng)、聯(lián)系電話(huà)、聯(lián)系人等)。進(jìn)口設備的備件，從其日后維修的角度來(lái)看，用量很小，因此購買(mǎi)困難并且價(jià)格昂貴。所以，在收集與管理時(shí)，必須引起足夠的重視。同時(shí)，避免因保管上的不當而造成損壞及丟失。

市政設施接駁及竣工資料的收集與整理新建物業(yè)項目的供水、供電、天然氣及熱力、排水管道等市政工程的施工—般是由市政公司進(jìn)行。在對這些市政工程接駁資料收集時(shí)，應注意了解具體的施工單位、聯(lián)系人的信息資料。例如，天然氣的供給是來(lái)自哪個(gè)管網(wǎng)所，應了解其聯(lián)系人、聯(lián)系電話(huà)。要注意收集燃氣調壓站/箱的施工/竣工圖紙，管道的打壓記錄、關(guān)于調壓站的管理文件(自管還是由天然氣公司代管)。

因為，如果是自管應有建設單位與天然氣公司簽署的自管協(xié)議，物業(yè)服務(wù)公司的人員要有上崗證，并且需要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的培訓。

電力設施的施工/竣工資料的收集也很重要。供電電纜來(lái)自哪個(gè)開(kāi)閉站，變電室設備的安裝單位的名稱(chēng)、聯(lián)系電話(huà)、聯(lián)系人以及高壓供電設備的試驗記錄等信息資料。

在收集這些市政工程接駁資料時(shí)，還應注意收集建設單位的開(kāi)工申請及相關(guān)的手續辦理的資料(供水、供電、供氣、排水等方面的協(xié)議或批文等)。室外供水、排水、供氣、熱力、電力管線(xiàn)等設施的竣工圖，竣工驗收資料;項目供水指標的確認資料、水平衡的測試報告，節水管理部門(mén)主管人員的聯(lián)系電話(huà)等。