住宅小區物業(yè)管理服務(wù)中常見(jiàn)問(wèn)題答疑

1、物業(yè)到底在服務(wù)些什么？

答：物業(yè)的職責及管理服務(wù)事項包括；

（1）物業(yè)管理區域內共用部位、共用設備設施維護養護；

（2）物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛生，生活垃圾的收集、清運；

（3）公共綠化的養護管理；

（4）物業(yè)管理區域的公共秩序的維護與服務(wù)，安全防范等事項的協(xié)助管理；

（5）裝飾裝修管理服務(wù)；

（6）物業(yè)檔案資料管理；

（7）組織配合開(kāi)展社區文化活動(dòng)。

2、因工程遺留問(wèn)題，如房屋內外墻開(kāi)裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門(mén)窗變形，玻璃起霧等等問(wèn)題拒交物業(yè)費。

答：用《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋。

一是雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商隸屬同一個(gè)集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。

二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；而開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問(wèn)題屬于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)費。在現實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問(wèn)題的本質(zhì)區別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問(wèn)題誤認為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題。

三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問(wèn)題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費中并不包含工程遺留維修費用。

四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權利---物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)---按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費。

五是物業(yè)積極協(xié)調和督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)高效地對遺留工程問(wèn)題進(jìn)行修復。

3、業(yè)主因家中財物被盜或車(chē)輛被盜、損毀而拒交的情形之應對方法和措施：

業(yè)主家因財物被盜或車(chē)輛摧毀而拒交物業(yè)費區分兩種情形。

答：

（1）業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有財產(chǎn)保險、保管專(zhuān)項約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的，即負責對物業(yè)區域規劃紅線(xiàn)以?xún)?，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外的公共區域秩序維護和公共設施的看管及消防管理工作。

一般而言，物業(yè)服務(wù)合同之安全防范圍和內容主要是針對公共區域提供的服務(wù)，而業(yè)主家在私有部分的財產(chǎn)保管則不在安保范圍之列。

當前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時(shí)，大多不涉及業(yè)主的私人財產(chǎn)保險和私人車(chē)輛保管內容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過(guò)核查現場(chǎng)情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)嚴格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執行，門(mén)崗嚴格進(jìn)出人員的盤(pán)查和登記，巡邏人員嚴格按照規定的時(shí)間進(jìn)行巡更，且在物業(yè)公共區域內也已經(jīng)履行了職責，服務(wù)企業(yè)就不承擔責任。

在此需要特別說(shuō)明的是保安義務(wù)只能對社會(huì )治安起到一定的協(xié)助作用，是通過(guò)合同的約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因為繳納物業(yè)費，財產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因為財產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費。物業(yè)公司的保安義務(wù)也有一個(gè)合理的范圍。

同一道理，目前還沒(méi)有因為盜竊案件的發(fā)生，而要求公安機關(guān)賠償的現象發(fā)生。簡(jiǎn)單舉個(gè)例子：是不是世界上只要存在警察，就不會(huì )有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務(wù)，出現管理混亂現象，最終導致業(yè)主家中失竊事件的出現，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應承擔相關(guān)責任。

（2）如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專(zhuān)項約定，簽訂了私人財產(chǎn)和車(chē)輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險、保管費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。

4、我沒(méi)有入住沒(méi)有享受憑什么交物業(yè)費？

答：空置房屋物業(yè)費具體操作依照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》----發(fā)改委【2003】1864號規定執行?！舅痉ń忉尅课飿I(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費或拒交物業(yè)費的，法院一般不予支持。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權視情況決定是否給予減免物業(yè)費。

在實(shí)際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個(gè)單個(gè)業(yè)主簽訂，但合同的效力仍然對單個(gè)業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時(shí)間不在小區居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

5、我就是不交物業(yè)費，你能拿我怎么樣？

答：《物業(yè)管理條例》第四十二條作了明確規定。業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權利，就應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權向人民法院提起訴訟，維護自身權益。

6、經(jīng)常停水停電影響我正常生活拒交物業(yè)費。

答：停水停電屬于自來(lái)水公司電力公司，枯水期到來(lái)水小也正常，另外小主供水管道已在改造；對于高層水小，物業(yè)組織集中對高層抽查，水壓到入戶(hù)門(mén)處完全正常。

7、物業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識不到位拒交。

答：我物業(yè)公司根據合同約定，正常在履行物業(yè)職責，歡迎各位業(yè)主監督。按照約定交納物業(yè)管理費是業(yè)主應承擔的一項基本合同義務(wù)，業(yè)主應按合同規定交納物業(yè)管理費，并承擔延期交費的違約責任；作為業(yè)主，發(fā)現問(wèn)題時(shí)應盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。

拒繳物業(yè)費非但不利于業(yè)主維權，相反在侵犯當事人利益的同時(shí)，也侵犯了其他按時(shí)足額繳納了物業(yè)費的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在一些暇疵，雙方也應本著(zhù)真誠、相諒、相信的原則，通過(guò)友好協(xié)商來(lái)解決問(wèn)題，如果業(yè)主一味地要求物業(yè)費下降或者拒繳物業(yè)費，作為經(jīng)營(yíng)企業(yè)，物業(yè)公司通常都會(huì )選擇降低隱形開(kāi)支，如人員編制縮小，有的服務(wù)內容無(wú)法嚴格按服務(wù)合同的約來(lái)執行，導致服務(wù)品質(zhì)低下，必將直接影響業(yè)主的生活品質(zhì)。