《中華人民共和國民法典》明確業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )成立的具體條件和程序要求

小區業(yè)委會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構，對于維護業(yè)主的合法權益至關(guān)重要，特別是在業(yè)主合法權益受到損害，想要更換物業(yè)時(shí)，業(yè)委會(huì )將發(fā)揮關(guān)鍵作用。

那么如何依法成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )？依據住房和城鄉建設部頒發(fā)的《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》的相關(guān)規定，成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的具體程序如下：

第一，當小區已交付給業(yè)主的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，開(kāi)發(fā)商就應當按照物業(yè)所在地的區、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，報送籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議需要的文件資料；

第二，業(yè)主認為需要成立業(yè)主大會(huì )時(shí)，需要向區、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府提出籌備業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請。需要說(shuō)明的是，這里的申請并非申請政府批準成立業(yè)主大會(huì )，而是申請政府出面指導。對于符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，上述政府部門(mén)會(huì )在收到書(shū)面申請60日內組織、指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組；

第三，成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會(huì )代表組成。組長(cháng)由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表?yè)危?br />
第四，籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主大會(huì )自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )之日起成立；

第五，經(jīng)業(yè)主大會(huì )選舉，產(chǎn)生5-11人單數的業(yè)主委員會(huì )委員，業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持相關(guān)文件向所在地的區、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續。

明年1月1日起即將正式施行的《中華人民共和國民法典》，對保護業(yè)主合法權利作出了具體規定，用基本法明確了業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )成立的具體條件和程序要求。

《民法典》第二百七十七條規定：業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。地方人民政府有關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì )應當對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助。

《民法典》第二百七十八條規定：下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。