《民法典》中對物業(yè)服務(wù)及物業(yè)管理的相關(guān)規定

一、未簽合同，是不是不用交這物業(yè)費了?

《民法典》第九百三十九條的規定，建設單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。

房屋所在小區是新建小區，小區建成與業(yè)主收房簽訂正式物業(yè)合同往往存在一定的時(shí)間差，在此期間也需要對小區內的建筑物及其附屬設施進(jìn)行維修養護，對小區環(huán)境衛生和相關(guān)秩序進(jìn)行管理維護。因此，雖然業(yè)主未簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同，但開(kāi)發(fā)商委托的前期物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)后，小區業(yè)主應當交納物業(yè)費。

二、小區發(fā)生了偷盜事件，業(yè)主是否可以不交納物業(yè)費?

《民法典》第九百四十二條規定，物業(yè)服務(wù)人應當維護物業(yè)服務(wù)區域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規的行為，物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報告并協(xié)助處理。

小區物業(yè)服務(wù)公司應當采取保安定時(shí)巡檢、在公共區域安裝安防監控等方式維護小區的治安。小區發(fā)生偷盜事件后，物業(yè)公司應向有關(guān)行政部門(mén)報告，提供小區監控錄像、安保巡檢記錄等，協(xié)助有關(guān)行政部門(mén)處理偷盜事件。如果物業(yè)公司能提供證據證明其已經(jīng)盡到上述義務(wù)，業(yè)主則不能以小區發(fā)生偷盜事件為由拒付物業(yè)服務(wù)費。

三、業(yè)主應該交這些電梯養護費和保潔費嗎?

《民法典》第九百四十四條規定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

物業(yè)公司提供服務(wù)內容包括對小區建筑物及其附屬設施的維修養護，對小區環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的管理維護。除日常小區保潔、保安、綠化、垃圾清運外，還有很多難以被業(yè)主直接所見(jiàn)的隱蔽工程，例如供暖設備、隱蔽管道的清理養護，電梯的定時(shí)定檢等。物業(yè)服務(wù)費標準系業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商后綜合核定，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)也會(huì )定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價(jià)規則供協(xié)商時(shí)參考。業(yè)主在小區內居住生活，事實(shí)上已經(jīng)享受了物業(yè)公司提供的各項服務(wù)，與物業(yè)公司形成了物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)費。

四、電梯等公共設施應該是業(yè)主共有設施，電梯等公共設施廣告費收益歸誰(shuí)所有?

《民法典》第九百四十三條規定，物業(yè)服務(wù)人應當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告。

小區內電梯、樓道、道路等公共區域屬于業(yè)主共用范圍，物業(yè)公司利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當公共收益單獨列賬，并及時(shí)向業(yè)主公示。根據《北京市物業(yè)管理條例》的規定，公共收益歸全體業(yè)主所有。專(zhuān)項維修資金余額不足首期應籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應當優(yōu)先用于補充專(zhuān)項維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

如果業(yè)主對小區開(kāi)發(fā)商委托的前期物業(yè)公司存在各種不滿(mǎn)，是有權更換物業(yè)公司的?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖畻l規定，建設單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿(mǎn)前，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

如果業(yè)主對新更換的物業(yè)公司仍不滿(mǎn)意的話(huà)，按照《民法典》第九百四十六條以及《北京市物業(yè)管理條例》的規定，業(yè)主還可以聯(lián)合業(yè)主召集業(yè)主大會(huì )，共同決定解聘物業(yè)服務(wù)公司，解除物業(yè)服務(wù)合同等事宜。新老物業(yè)公司交替期不是物業(yè)服務(wù)的“空窗期”，《民法典》為保障業(yè)主這段期間的權利，第九百五十條還規定了在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應當繼續處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。