綜合小區的物業(yè)服務(wù)管理有哪些？

　　(一)綜合管理

　　小區規劃紅線(xiàn)范圍內，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理

　　(1)負責制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施;

　　(2)每年一次對房屋及設施設備進(jìn)行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實(shí)施;

　　(3)白天有專(zhuān)職管理員接待住戶(hù)，處理服務(wù)范圍內的公共性事務(wù)，受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴;夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時(shí)內到現場(chǎng);

　　(4)協(xié)助召開(kāi)業(yè)主大會(huì )并配合其運作;

　　(5)管理規章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全;

　　(6)與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續;公開(kāi)服務(wù)標準、收費依據及標準;

　　(7)應用計算機系統對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進(jìn)行管理;

　　(8)全體員工統一著(zhù)裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗;

　　(9)每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意率調查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見(jiàn)用戶(hù)不低于總戶(hù)數80%。

　　(10)建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運行。

　　(二)房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護

　　共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準;不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：

　　(1)樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務(wù)標準》;

　　(2)保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達到基本平整，邊溝涵洞通暢;
　　(3)確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設施無(wú)破損;

　　(4)負責小區智能化設施的日常運行維護;

　　(5)定期清洗外墻。

　　(三)綠化

　　小區規劃紅線(xiàn)范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地

　　按市園林局規定的《二級養護標準》養護。

　　(四)保潔

　　小區規劃紅線(xiàn)以?xún)?，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外維護和保持服務(wù)范圍內的清潔衛生,包括：

　　(1)有健全的保潔制度，清潔衛生實(shí)行責任制，有明確的分工和責任范圍;

　　(2)設定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾(專(zhuān)用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理;

　　(3)每日對保潔服務(wù)范圍內的區域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內無(wú)廢棄雜物;

　　(4)對樓梯間、門(mén)廳、電梯間、走廊等的門(mén)、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃;

　　(5)按政府有關(guān)規定向服務(wù)范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑;

　　(6)在雨、雪天氣應及時(shí)對區內主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。

　　(7)發(fā)生突發(fā)公共衛生事件時(shí)，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。

　　(五)公共秩序維護

　　小區規劃紅線(xiàn)以?xún)?，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外公共區域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：

　　(1)相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專(zhuān)人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施;

　　(2)維護交通秩序：包括對機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持車(chē)輛行駛通暢;

　　(3)看管公共財產(chǎn)：包括樓內的門(mén)、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等;

　　(4)夜間對服務(wù)范圍內重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄;

　　(5)有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案;發(fā)生時(shí)，應立即采取措施，并及時(shí)報警和配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。

　　(六)停車(chē)管理

　　機動(dòng)車(chē)輛、非機動(dòng)車(chē)輛在停車(chē)場(chǎng)(存車(chē)處)、位的管理

　　(1)有健全的機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)存車(chē)管理制度和管理方案;

　　(2)對進(jìn)入小區的機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門(mén)憑證放行;

　　(3)保證停車(chē)有序，24小時(shí)設專(zhuān)人看管;有發(fā)生緊急情況預案;

　　(4)長(cháng)期存放的，應簽訂停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權利義務(wù)等。

　　(七)消防管理

　　公共區域消防設施的維護及消防管理

　　(1)有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案;

　　(2)消防設施有明顯標志，定期對消防設施進(jìn)行巡視、檢查和維護;

　　(3)定期進(jìn)行消防訓練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

　　(4)發(fā)生火災，及時(shí)報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。

　　(八)高壓供水養護、運行、維修

　　(1)保證居民正常生活用水;有停水處置預案;

　　(2)水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格;

　　(3)維修服務(wù)標準執行京房地修字第799號文件規定。

　　(4)發(fā)生突發(fā)公共衛生事件時(shí)，要加強對供水系統的消毒，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入高壓水泵機房，接近高位水箱。

　　(九)電梯養護、運行、維護

　　(1)主梯6：00-24：00不間斷運行，0：00-6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話(huà)或房號。凡是樓層中設有電梯門(mén)的，均須開(kāi)啟載客;

　　(2)凡有高峰梯的，在高峰期6點(diǎn)-8點(diǎn)、17點(diǎn)-19點(diǎn)與主梯同時(shí)運行;

　　(3)主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運行，無(wú)備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以?xún)韧旯?有發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預案;

　　(4)一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時(shí)，應迅速組織救助。

　　(十)裝修管理

　　服務(wù)房屋裝飾裝修管理

　　(1)有健全的裝修管理服務(wù)制度;

　　(2)查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項;

　　(3)裝修期間，對裝修現場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進(jìn)出小區的裝修車(chē)輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛;

　　(4)業(yè)主裝修結束后，應進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問(wèn)題嚴重的報行政管理部門(mén);

　　(5)及時(shí)清運裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過(guò)三天。