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詳解住宅小區日常物業(yè)管理服務(wù)的內容
一、綜合管理
小區規劃紅線(xiàn)范圍內,涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理:
(1)負責制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃,并組織實(shí)施;
(2)每年一次對房屋及設施設備進(jìn)行安全檢查,根據檢查結果制定維修計劃,組織實(shí)施;
(3)白天有專(zhuān)職管理員接待住戶(hù),處理服務(wù)范圍內的公共性事務(wù),受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性報修半小時(shí)內到現場(chǎng);
(4)協(xié)助召開(kāi)業(yè)主大會(huì )并配合其運作;
(5)管理規章制度健全,服務(wù)質(zhì)量標準完善,物業(yè)管理檔案資料齊全;
(6)與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續;公開(kāi)服務(wù)標準、收費依據及標準;
(7)應用計算機系統對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進(jìn)行管理;
(8)全體員工統一著(zhù)裝,佩帶有相片胸卡,持證上崗;
(9)每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意率調查,促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高,征求意見(jiàn)用戶(hù)不低于總戶(hù)數80%;
(10)建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案,包括組織機構、人員和具體措施等,一旦發(fā)生,能隨時(shí)投入運行。
二、房屋及小區共用部位、共用設施設備日常維護
共用部位、共用設施設備一般以包括的范圍的內容為準;不包括另行收費的設備設施,如電梯、水泵、暖氣等設備,確保居住小區內樓房共用部位、共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護,包括:
(1)樓房及小區內共用部位、共用設施設備的日常養護和小修,執行《房屋及其設備小修服務(wù)標準》;
(2)保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達到基本平整,邊溝涵洞通暢;
(3)確保雨水、污水管道保持通暢,定期清淘化糞池、雨水井,相關(guān)設施無(wú)破損;
(4)負責小區智能化設施的日常運行維護;
(5)定期清洗外墻。
三、綠化
小區規劃紅線(xiàn)范圍內的中心綠地和房前、屋后,道路兩側區間綠地:
按市園林局規定的《二級養護標準》養護。
四、保潔
小區規劃紅線(xiàn)以?xún)?、業(yè)主戶(hù)門(mén)以外維護和保持服務(wù)范圍內的清潔衛生,包括:
(1)有健全的保潔制度,清潔衛生實(shí)行責任制,有明確的分工和責任范圍;
(2)設定垃圾集納地點(diǎn),并每日將服務(wù)范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站,對垃圾(專(zhuān)用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理;
(3)每日對保潔服務(wù)范圍內的區域進(jìn)行一次清掃,做到服務(wù)范圍內無(wú)廢棄雜物;
(4)對樓梯間、門(mén)廳、電梯間、走廊等的門(mén)、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等,進(jìn)行一周一次清掃;
(5)按政府有關(guān)規定向服務(wù)范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑;
(6)在雨、雪天氣應及時(shí)對區內主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃;
(7)發(fā)生突發(fā)公共衛生事件時(shí),應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒,加強對業(yè)主的宣傳,維持正常的生活秩序。
五、公共秩序維護
小區規劃紅線(xiàn)以?xún)?、業(yè)主戶(hù)門(mén)以外公共區域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管,包括:
(1)相對封閉:做到小區主要出入口晝夜有專(zhuān)人值守,危及人身安全處有明顯標志和防范措施;
(2)維護交通秩序:包括對機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理,保持車(chē)輛行駛通暢;
(3)看管公共財產(chǎn):包括樓內的門(mén)、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等;
(4)夜間對服務(wù)范圍內重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏,巡邏不少于2人,做到有計劃、有記錄;
(5)有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案;發(fā)生時(shí),應立即采取措施,并及時(shí)報警和配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。
六、停車(chē)管理
機動(dòng)車(chē)輛、非機動(dòng)車(chē)輛在停車(chē)場(chǎng)(存車(chē)處)、位的管理:
(1)有健全的機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)存車(chē)管理制度和管理方案;
(2)對進(jìn)入小區的機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證,出門(mén)憑證放行;
(3)保證停車(chē)有序,24小時(shí)設專(zhuān)人看管;有發(fā)生緊急情況的預案;
(4)長(cháng)期存放的,應簽訂停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議,明確雙方的權利義務(wù)等。
七、消防管理
公共區域消防設施的維護及消防管理:
(1)有健全的消防管理制度,建立消防責任制及火災消防預案;
(2)消防設施有明顯標志,定期對消防設施進(jìn)行巡視、檢查和維護;
(3)定期進(jìn)行消防訓練,保證有關(guān)人員掌握消防基本技能;
(4)發(fā)生火災,及時(shí)報警,協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。
八、高壓供水養護、運行、維修
(1)保證居民正常生活用水; 有停水處置預案;
(2)水箱蓋上鎖并定期清洗消毒,確保水質(zhì)合格;
(3)維修服務(wù)標準執行京房地修字第799號文件規定;
(4)發(fā)生突發(fā)公共衛生事件時(shí),要加強對供水系統的消毒,禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入高壓水泵機房,接近高位水箱。
九、電梯養護、運行、維護
(1)主梯6: 00-24: 00不間斷運行,0: 00-6: 00呼叫運行,電梯工夜間值班,并在候梯廳公布呼叫電話(huà)或房號。 凡是樓層中設有電梯門(mén)的,均須開(kāi)啟載客;
(2)凡有高峰梯的,在高峰期6點(diǎn)-8點(diǎn)、17點(diǎn)-19點(diǎn)與主梯同時(shí)運行;
(3)主梯維修時(shí),有備用梯的,用備用梯運行;無(wú)備用梯的,屬急迫性維修的,應在30分鐘內搶修完工;其它維修應于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以?xún)韧旯?有發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預案;
(4)一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時(shí),應迅速組織救助。
十、裝修管理
房屋裝飾裝修管理:
(1)有健全的裝修管理制度;
(2)查驗業(yè)主裝修方案,與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議,告知業(yè)主裝修注意事項;
(3)裝修期間,對裝修現場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查,嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進(jìn)出小區的裝修車(chē)輛、裝修人員實(shí)行出入證管理,調解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛;
(4)業(yè)主裝修結束后,物業(yè)應進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理,問(wèn)題嚴重的報行政管理部門(mén);
(5)及時(shí)清運裝修垃圾,集中堆放時(shí)間不得超過(guò)三天。
小區規劃紅線(xiàn)范圍內,涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理:
(1)負責制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃,并組織實(shí)施;
(2)每年一次對房屋及設施設備進(jìn)行安全檢查,根據檢查結果制定維修計劃,組織實(shí)施;
(3)白天有專(zhuān)職管理員接待住戶(hù),處理服務(wù)范圍內的公共性事務(wù),受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性報修半小時(shí)內到現場(chǎng);
(4)協(xié)助召開(kāi)業(yè)主大會(huì )并配合其運作;
(5)管理規章制度健全,服務(wù)質(zhì)量標準完善,物業(yè)管理檔案資料齊全;
(6)與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續;公開(kāi)服務(wù)標準、收費依據及標準;
(7)應用計算機系統對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進(jìn)行管理;
(8)全體員工統一著(zhù)裝,佩帶有相片胸卡,持證上崗;
(9)每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意率調查,促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高,征求意見(jiàn)用戶(hù)不低于總戶(hù)數80%;
(10)建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案,包括組織機構、人員和具體措施等,一旦發(fā)生,能隨時(shí)投入運行。
二、房屋及小區共用部位、共用設施設備日常維護
共用部位、共用設施設備一般以包括的范圍的內容為準;不包括另行收費的設備設施,如電梯、水泵、暖氣等設備,確保居住小區內樓房共用部位、共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護,包括:
(1)樓房及小區內共用部位、共用設施設備的日常養護和小修,執行《房屋及其設備小修服務(wù)標準》;
(2)保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達到基本平整,邊溝涵洞通暢;
(3)確保雨水、污水管道保持通暢,定期清淘化糞池、雨水井,相關(guān)設施無(wú)破損;
(4)負責小區智能化設施的日常運行維護;
(5)定期清洗外墻。
三、綠化
小區規劃紅線(xiàn)范圍內的中心綠地和房前、屋后,道路兩側區間綠地:
按市園林局規定的《二級養護標準》養護。
四、保潔
小區規劃紅線(xiàn)以?xún)?、業(yè)主戶(hù)門(mén)以外維護和保持服務(wù)范圍內的清潔衛生,包括:
(1)有健全的保潔制度,清潔衛生實(shí)行責任制,有明確的分工和責任范圍;
(2)設定垃圾集納地點(diǎn),并每日將服務(wù)范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站,對垃圾(專(zhuān)用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理;
(3)每日對保潔服務(wù)范圍內的區域進(jìn)行一次清掃,做到服務(wù)范圍內無(wú)廢棄雜物;
(4)對樓梯間、門(mén)廳、電梯間、走廊等的門(mén)、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等,進(jìn)行一周一次清掃;
(5)按政府有關(guān)規定向服務(wù)范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑;
(6)在雨、雪天氣應及時(shí)對區內主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃;
(7)發(fā)生突發(fā)公共衛生事件時(shí),應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒,加強對業(yè)主的宣傳,維持正常的生活秩序。
五、公共秩序維護
小區規劃紅線(xiàn)以?xún)?、業(yè)主戶(hù)門(mén)以外公共區域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管,包括:
(1)相對封閉:做到小區主要出入口晝夜有專(zhuān)人值守,危及人身安全處有明顯標志和防范措施;
(2)維護交通秩序:包括對機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理,保持車(chē)輛行駛通暢;
(3)看管公共財產(chǎn):包括樓內的門(mén)、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等;
(4)夜間對服務(wù)范圍內重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏,巡邏不少于2人,做到有計劃、有記錄;
(5)有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案;發(fā)生時(shí),應立即采取措施,并及時(shí)報警和配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。
六、停車(chē)管理
機動(dòng)車(chē)輛、非機動(dòng)車(chē)輛在停車(chē)場(chǎng)(存車(chē)處)、位的管理:
(1)有健全的機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)存車(chē)管理制度和管理方案;
(2)對進(jìn)入小區的機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證,出門(mén)憑證放行;
(3)保證停車(chē)有序,24小時(shí)設專(zhuān)人看管;有發(fā)生緊急情況的預案;
(4)長(cháng)期存放的,應簽訂停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議,明確雙方的權利義務(wù)等。
七、消防管理
公共區域消防設施的維護及消防管理:
(1)有健全的消防管理制度,建立消防責任制及火災消防預案;
(2)消防設施有明顯標志,定期對消防設施進(jìn)行巡視、檢查和維護;
(3)定期進(jìn)行消防訓練,保證有關(guān)人員掌握消防基本技能;
(4)發(fā)生火災,及時(shí)報警,協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。
八、高壓供水養護、運行、維修
(1)保證居民正常生活用水; 有停水處置預案;
(2)水箱蓋上鎖并定期清洗消毒,確保水質(zhì)合格;
(3)維修服務(wù)標準執行京房地修字第799號文件規定;
(4)發(fā)生突發(fā)公共衛生事件時(shí),要加強對供水系統的消毒,禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入高壓水泵機房,接近高位水箱。
九、電梯養護、運行、維護
(1)主梯6: 00-24: 00不間斷運行,0: 00-6: 00呼叫運行,電梯工夜間值班,并在候梯廳公布呼叫電話(huà)或房號。 凡是樓層中設有電梯門(mén)的,均須開(kāi)啟載客;
(2)凡有高峰梯的,在高峰期6點(diǎn)-8點(diǎn)、17點(diǎn)-19點(diǎn)與主梯同時(shí)運行;
(3)主梯維修時(shí),有備用梯的,用備用梯運行;無(wú)備用梯的,屬急迫性維修的,應在30分鐘內搶修完工;其它維修應于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以?xún)韧旯?有發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預案;
(4)一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時(shí),應迅速組織救助。
十、裝修管理
房屋裝飾裝修管理:
(1)有健全的裝修管理制度;
(2)查驗業(yè)主裝修方案,與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議,告知業(yè)主裝修注意事項;
(3)裝修期間,對裝修現場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查,嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進(jìn)出小區的裝修車(chē)輛、裝修人員實(shí)行出入證管理,調解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛;
(4)業(yè)主裝修結束后,物業(yè)應進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理,問(wèn)題嚴重的報行政管理部門(mén);
(5)及時(shí)清運裝修垃圾,集中堆放時(shí)間不得超過(guò)三天。
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