《民法典》中關(guān)于物業(yè)交接的相關(guān)規定和物業(yè)交接的規范操作

走進(jìn)民法典·物業(yè)交接物業(yè)是為小區服務(wù)的組織，每逢交接，處理不好會(huì )有許多煩心事。有的物業(yè)衣袖一揮直接走人留下了一大堆爛攤子開(kāi)辟了一大片信息盲區。

讓《民法典》告訴我們物業(yè)交接究竟應該如何規范？

平穩過(guò)度合同結束仍需合作

《民法典》第九百五十條：物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應當繼續處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表應當及時(shí)、清楚地告知原物業(yè)退場(chǎng)的時(shí)間。在合同到期前決定續約還是“退管”。

即使合同終止，原物業(yè)也應繼續提供服務(wù)。留一個(gè)“平穩過(guò)渡期”，同時(shí)，也有權利要求業(yè)主支付相應的費用。

《民法典》第九百四十九條：將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì )、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人,配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作,并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)應當在必要信息上做好告知，在各項資料與設施上做好交接，最大限度幫助新物業(yè)有序開(kāi)展工作。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規定的,不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的,應當賠償損失。

適時(shí)退出早退晚退都不行

《民法典》第九百四十九條：物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)人應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)服務(wù)區域。

在約定期限或合理期限內退出，意味著(zhù)物業(yè)的何時(shí)退出應與業(yè)主警醒協(xié)商；不得諸事未了就早早退出，也不得咸事皆了仍遲遲不走。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規定的,不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的,應當賠償損失。

理性交接和氣守法下次合作新舊物業(yè)的沖突已經(jīng)不是新鮮的話(huà)題。

當新舊物業(yè)交接時(shí)出現矛盾時(shí)，各方應當秉持理性的態(tài)度。

既不在權利上退讓?zhuān)膊荒苡脹_突解決問(wèn)題。

必要時(shí)，可求助調解，甚至訴于法院強制執行。

物業(yè)交接困難的原因分析

（一）前期物業(yè)項目交接手續不規范

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接物業(yè)項目時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位就沒(méi)有向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交法定資料。在更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)也就不能按時(shí)將法定的資料交給業(yè)委會(huì )。

因為前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設單位選聘，與建設單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)很容易受制于建設單位。在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料可能就是不全的，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了承接項目也就不嚴格按照法律規定辦理承接手續。加之這種行為的隱蔽性，就使得它不能被有效監管和監督。這種行為的出現與法律沒(méi)有嚴格規定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相應義務(wù)不無(wú)關(guān)系。在前期物業(yè)交接驗收中，法律對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當履行的義務(wù)作強制性規定，對承接資料不全的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有規定相應的處罰措施。

作為開(kāi)發(fā)建設單位指定的前期物業(yè)（老物業(yè)）往往與其有千絲萬(wàn)縷的利益關(guān)聯(lián)，經(jīng)常與業(yè)主產(chǎn)生極大爭議。比如產(chǎn)權糾紛，物業(yè)管理用房、鍋爐房、會(huì )所、車(chē)庫等涉及到小區共有產(chǎn)權界定的部位的交接，由于又牽涉到開(kāi)發(fā)建設單位，更增添了交接的不順利。

（二）法律法規對物業(yè)交接范圍缺乏具體明確規定

物業(yè)項目交接糾紛四資（資料，資金，資源，資產(chǎn)），如“物業(yè)管理所必需的其他資料”怎么理解呢？是不是每個(gè)物業(yè)項目所必需的其他資料都是一致齊全的呢？前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)委會(huì )對應該交什么不應該交什么就有可能各執一詞，一方認為交接已完成，另一方確認為沒(méi)完成。針對當前現狀，湖北武漢出臺規定，要求物業(yè)服務(wù)公司必須在業(yè)委會(huì )組建后30日內，做好小區公共資料、資源、資產(chǎn)、資金移交工作。公共資料主要指小區的竣工總平面圖、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件、業(yè)主名冊，以便小區保持正常運行。公共資產(chǎn)方面，物業(yè)要向業(yè)委會(huì )交代清楚物業(yè)服務(wù)用房的位置和基本資料，并從物業(yè)用房中騰退并向業(yè)委會(huì )移交面積不少于15平方米的議事活動(dòng)用房，并應具備辦公條件。公共資源是指屬于全體業(yè)主共有，能夠用于從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的公共場(chǎng)所、共用設施設備，物業(yè)公司也應該向業(yè)委會(huì )報告，其中主要包括利用公共場(chǎng)地設置停車(chē)位的使用情況，利用公共區域出租、經(jīng)營(yíng)的情況，利用共用部位設置廣告的收益情況。

（三）債權債務(wù)關(guān)系導致交接不暢

當物業(yè)項目出現業(yè)主拖欠物業(yè)費，到交接時(shí)間卻未完全清繳的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不會(huì )積極配合交接。

代收水電氣熱等項費用也容易引發(fā)問(wèn)題。雖然法律早已規定，物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。但實(shí)際上，部分小區沒(méi)有抄表到戶(hù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用的情況很普遍，業(yè)主的水、電等費用一般由物業(yè)服務(wù)公司墊付，代收代繳費用往往會(huì )產(chǎn)生差額。差額部分如果不能妥善解決，物業(yè)交接就容易產(chǎn)生糾紛。

（四）業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )運作不規范

在一些新老物業(yè)交接不順利的案例中，有很多老物業(yè)服務(wù)企業(yè)辯稱(chēng)他們不退出的原因是業(yè)主大會(huì )決議無(wú)效，業(yè)委會(huì )組織召開(kāi)的業(yè)委會(huì )違法，以及業(yè)委會(huì )與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同無(wú)效等。同時(shí)，在一些小區，也有不同意解聘原物業(yè)服務(wù)公司的業(yè)主提出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)公司程序合法性方面的質(zhì)疑。此外，由于利益驅動(dòng)、某些小區業(yè)主人數眾多、身份復雜，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )難度很大，因而確實(shí)存在業(yè)主大會(huì )召開(kāi)不規范甚至違法的情況。因此，有些情況下，不愿退出管理的物業(yè)服務(wù)公司與不愿解聘物業(yè)服務(wù)公司的業(yè)主勢必阻撓交接工作。

（五）業(yè)主認識不到位，換物業(yè)不一定解決所有問(wèn)題

有相當部分的業(yè)主、業(yè)委會(huì )成員熱衷于輕易更換物業(yè)服務(wù)公司，甚至有些業(yè)委會(huì )成立的初衷即是為了更換物業(yè)服務(wù)公司。認為只要更換了物業(yè)服務(wù)公司，所有問(wèn)題都解決，物業(yè)費就降下來(lái)了，物業(yè)服務(wù)水平也提高了，但他們忽視了兩點(diǎn)：一、作為企業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司本質(zhì)上是一樣的，他們都以追求利潤為目的，更換物業(yè)服務(wù)公司后物業(yè)費可能有所下降，但是服務(wù)質(zhì)量也可能隨之下降；二、有關(guān)資料設施設備等交接事項比較復雜，容易起糾紛。物業(yè)這個(gè)概念并沒(méi)有深入人心。無(wú)論是從物業(yè)公司這一個(gè)方面，還是從業(yè)主這個(gè)方面，雙方面都在橫向使壓力。物業(yè)公司利用手中的職務(wù)之便，以服務(wù)之名行管理之實(shí)。用盡一切辦法來(lái)斂財。而一部分業(yè)主，缺乏客觀(guān)的思維判斷能力，只是單純的理解沒(méi)有個(gè)體服務(wù)到位，到位標準是什么都是問(wèn)題。有問(wèn)題責任不清第一想到是怎么樣才能夠挑出物業(yè)的毛病，把物業(yè)趕走。至于說(shuō)小區所將要面對的問(wèn)題，如何解決他們既不會(huì )去想，也沒(méi)有能力去解決。

（六）被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不配合交接工作

事實(shí)上，也有部分被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)因經(jīng)濟利益等原因故意設置重重障礙，造成交接不順利。比如，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅有一個(gè)物業(yè)管理項目，被解聘后可能面臨公司破產(chǎn)職工失業(yè)等問(wèn)題，因此，不愿意輕易放棄項目。

交接難的解決辦法：

要解決眾多的物業(yè)項目交接糾紛，需要從主管部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )三個(gè)角度來(lái)思考辦法：

（一）主管應當有所作為

第一，加強對開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監管，強化制約手段。

從源頭上解決物業(yè)交接難的問(wèn)題，就要從前期物業(yè)管理階段抓起，在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，應當要求建設單位必須不打折扣地移交法定資料、物業(yè)管理用房及設施設備等。也就是說(shuō)，必須強化開(kāi)發(fā)建設單位的義務(wù)與責任。同樣應當要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到不符合承接驗收要求條件就禁止承接物業(yè)項目，否則將面臨相應處罰。只有這樣，才能保證在后來(lái)可能的物業(yè)交接內容的完整性，減少物業(yè)交接糾紛的發(fā)生。

第二，規范管理，嚴格實(shí)施?！睹穹ǖ洹?、《物業(yè)管理條例》及相關(guān)規范早已出臺更新細則也有了。交通法規治安法規執行起來(lái)每天都有罰單，相比之下放眼全國，有幾張物業(yè)罰單？是真的沒(méi)有業(yè)主反映與違法事實(shí)嗎？只有動(dòng)真格，執行到位，物業(yè)與業(yè)主才信法守法。

第三，規范業(yè)主大會(huì )的成立及運作，規范業(yè)主委員會(huì )選舉程序及運作規則。業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的運作不規范導致業(yè)主大會(huì )決議和業(yè)委會(huì )的決定并不能真正反映業(yè)主的意愿，因而在是否交接以及交接內容問(wèn)題上業(yè)主內部本身就存在分歧，形不成統一合法有效的業(yè)主大會(huì )決議。制定業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )運作規則并依法運作，才可能使作為交接一方的業(yè)主委員會(huì )在項目交接中做到守法、依法開(kāi)展工作。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強法律意識與風(fēng)險意識

第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為企業(yè)公民首先要守法。在經(jīng)業(yè)主大會(huì )決議解聘后，就應當依法退出該管理項目，拒不退出的行為即是違法行為。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)同樣要守法，在法律允許的時(shí)間和方式接管物業(yè)項目。

第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提高風(fēng)險意識。要認識到物業(yè)管理市場(chǎng)的競爭是客觀(guān)存在的，依法被解聘也是正常的。要想立于不敗之地，應當通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)、提高企業(yè)競爭力贏(yíng)得業(yè)主認可，而不是被解聘之后仍然拒不退出。

（三）業(yè)主委員會(huì )要增強專(zhuān)業(yè)能力，切實(shí)保護業(yè)主合法權益

在物業(yè)項目交接中，主體有兩個(gè)，其中之一就是業(yè)主委員會(huì )。交接順利與否在很大程度上取決于業(yè)主委員會(huì )的工作能力及素質(zhì)。有些業(yè)主委員會(huì )成員對物業(yè)管理方面的知識很欠缺，有的認為物業(yè)項目交接就是新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的工作交接，交接主體是新、老物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其實(shí)不然。應當是先由原物業(yè)服務(wù)公司與小區業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行交接，然后再由業(yè)主委員會(huì )與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接?？梢?jiàn)，業(yè)主委員會(huì )在交接中責任不可謂不大。但是，由于很多業(yè)主委員會(huì )對于怎樣交接、交接什么等一系列問(wèn)題并不熟悉，干脆讓新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接，使得兩家存在競爭關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常發(fā)生矛盾和爭議，甚至發(fā)生正面沖突。

因此，明確業(yè)主委員會(huì )在交接中的主體地位是很重要的，也就要求業(yè)主委員會(huì )必須具備相應的知識和能力。諸如應當交接什么，怎么交接，業(yè)主委員會(huì )都應當熟知，這也是減少交接糾紛的關(guān)鍵。

民法典的物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責任有什么規定

物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)服務(wù)區域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設施等移交給業(yè)主委員會(huì )。

《中華人民共和國民法典》

第九百四十九條 【物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責任】物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)服務(wù)區域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì )、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費;造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。

物業(yè)合同到期后，物業(yè)公司拒不搬出小區怎么辦

物業(yè)公司被解聘后，無(wú)權強留在小區。

物業(yè)合同到期，在小區通過(guò)業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主大會(huì )解聘物業(yè)公司后，物業(yè)公司強留在小區的現象早已屢見(jiàn)不鮮。物業(yè)公司強留的原因很多，或是因小區業(yè)主拖欠大量物業(yè)費，或者干脆就是盯上了小區物業(yè)這塊“肥肉”不肯挪窩，但不管什么原因，物業(yè)公司這種做法肯定是違約違規的。

經(jīng)業(yè)主決定選聘物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理是法律賦予小區業(yè)主的權利，經(jīng)符合法律規定的程序選聘的物業(yè)公司，是全體業(yè)主的共同意愿。因此，當業(yè)主通過(guò)業(yè)委會(huì )或業(yè)主大會(huì )的方式，共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)，解聘物業(yè)公司的，物業(yè)公司不得強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。

若物業(yè)公司與小區業(yè)主有物業(yè)費用等未解決糾紛的，應該通過(guò)法律途徑解決，而不是強行留在小區的，否則小區業(yè)主可以依法追究物業(yè)公司的責任。

物業(yè)公司被解聘后，無(wú)權強收物業(yè)費

物業(yè)公司被小區業(yè)委會(huì )或業(yè)主大火決議解聘后，強留在小區不退場(chǎng)，已經(jīng)屬于嚴重的違約違規行為，物業(yè)公司不應當因其違約違規行為獲利。所以相關(guān)法律規定，在物業(yè)公司被小區解聘后，被要求退場(chǎng)而不走的，不得以提供事實(shí)服務(wù)為由，要求小區業(yè)主交納物業(yè)費。事實(shí)上，即使物業(yè)公司強行要求繳納物業(yè)費，小區業(yè)主可以不交納。

解決方案：

1、如果原物業(yè)公司拒不撤出物業(yè)管理區域的小區，業(yè)主委員會(huì )可以代表小區業(yè)主向當地房屋行政主管部門(mén)提出責令限期撤出的申請，由要求履行行政職權責令物業(yè)公司撤離本小區。

2、如果因為原物業(yè)拒不搬離小區給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以收集證據資料，委托律師到法院起訴物業(yè)公司要求賠償，要求原物業(yè)公司搬離小區。若物業(yè)公司拒絕搬走的，可在勝訴后，向法院申請強制執行，通過(guò)法院強制物業(yè)公司搬離，移交相關(guān)物業(yè)用房及物業(yè)資料。

依據《民法典》的規定，物業(yè)服務(wù)合同到期后，物業(yè)服務(wù)人要承擔工作交接義務(wù)。將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì )、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人。（來(lái)源：法制視界  作者：張海濤）