杭州市新修訂的《杭州市物業(yè)管理條例》將于2022年3月1日起施行

7月30日，新修訂的《杭州市物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《條例》”）經(jīng)省十三屆人大常委會(huì )第三十次會(huì )議批準，將于明年3月1日起施行。

新修訂的《條例》包括總則、物業(yè)管理區域、業(yè)主和業(yè)主組織、前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)的使用和維護、監督管理、法律責任、附則等，共九章九十三條。

翻看《條例》，其中亮點(diǎn)多多?！稐l例》施行后，對于補齊物業(yè)管理服務(wù)短板，提升杭州市民群眾的獲得感、幸福感，無(wú)疑具有重要意義。

重點(diǎn)有五點(diǎn)變化！

1、物業(yè)管理納入基層治理體系

相較過(guò)去的物業(yè)管理工作側重于行業(yè)管理，《條例》明確將物業(yè)管理活動(dòng)納入基層社會(huì )治理體系，堅持黨建引領(lǐng)、政府主導、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建的工作格局，還規定應當建立和完善人民調解、行政調解相銜接的物業(yè)管理活動(dòng)糾紛多元調處、化解機制等。

在日常生活中，因物業(yè)管理信息不公開(kāi)、管理區域劃分不當等引起的矛盾糾紛屢見(jiàn)不鮮。本次修訂后，《條例》明確規定了信息公開(kāi)的形式，在相關(guān)章節專(zhuān)門(mén)規定了業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)人、建設單位的信息公開(kāi)義務(wù)，保障業(yè)主的知情權。

《條例》將物業(yè)管理區域劃分單獨作為一章，明確在編制建設工程設計方案或者初步設計時(shí)，應當合理確定主要配套設施設備的共用范圍。對于老舊小區物業(yè)管理區域的確定問(wèn)題，《條例》專(zhuān)門(mén)作出規定，由所在地的區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業(yè)主、相關(guān)的居民委員會(huì )意見(jiàn)后，結合城市管理和物業(yè)管理實(shí)際需要來(lái)確定。

2、鼓勵運用數字賦能物業(yè)管理

《條例》鼓勵運用數字化等新技術(shù)、新方法，發(fā)揮公共數據平臺作用，倡導業(yè)主投票采用電子方式，用以解決業(yè)主投票率低、決策難的問(wèn)題?？紤]到老年人等群體的合法權益，《條例》作出規定：“業(yè)主投票一般應當采用電子方式，但是業(yè)主要求提供紙質(zhì)方式的，業(yè)主委員會(huì )應當提供。”

為推進(jìn)數字化建設，《條例》規定由市房產(chǎn)主管部門(mén)負責建立、維護本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò )系統，并推廣其在業(yè)主大會(huì )會(huì )議組織、物業(yè)管理信息公開(kāi)、促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人溝通交流等方面的運用。比如，《條例》規定，物業(yè)服務(wù)人應當通過(guò)本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò )系統或者其他約定方式，聽(tīng)取業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議。

3、創(chuàng )設物業(yè)管理委員會(huì )制度

業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，在物業(yè)管理中居于重要地位?！稐l例》從業(yè)主委員會(huì )工作職責、業(yè)主委員會(huì )選舉制度、規范業(yè)主委員會(huì )運行管理等方面，對有關(guān)規定作了進(jìn)一步完善，業(yè)主委員會(huì )會(huì )議、信息公開(kāi)、業(yè)主委員會(huì )成員禁止行為、罷免和職務(wù)終止、離任移交、審計和財務(wù)管理等各項制度也更加完善。

在尚未成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )運作失靈、業(yè)主委員會(huì )換屆選舉、老舊小區推行物業(yè)管理等情形下，如何保障物業(yè)管理的有序進(jìn)行？《條例》創(chuàng )設了物業(yè)管理委員會(huì )制度，作為對業(yè)主自治機制的補充和落實(shí)物業(yè)管理屬地責任的舉措。

物業(yè)管理委員會(huì )由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )、建設單位指派代表和業(yè)主代表組成，主要任務(wù)是負責組織具備條件的物業(yè)管理區域成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或者指導換屆選舉業(yè)主委員會(huì )。為了維持老舊小區、尚不具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議條件的新交付物業(yè)小區、未能及時(shí)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的物業(yè)管理區域的物業(yè)管理正常運轉，維護業(yè)主合法權益，《條例》規定可以由依法成立的物業(yè)管理委員會(huì )臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì )職責。

4、禁止強制獲取業(yè)主生物信息

為了提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，《條例》根據民法典有關(guān)規定，對物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)作出具體規定，特別明確物業(yè)服務(wù)人不得強制業(yè)主、非業(yè)主使用人通過(guò)提供人臉、指紋等生物信息方式進(jìn)入物業(yè)管理區域或者使用共有部分，不得泄露個(gè)人信息、強制購買(mǎi)其提供或者指定的商品或者服務(wù)以及其他侵害業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)權利的行為。

《條例》還明確了物業(yè)服務(wù)收費標準及其調整程序，對物業(yè)費的承擔和交納作了修改完善。其中，明確了物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供氣、供熱等方式催交物業(yè)費。如果物業(yè)服務(wù)人以業(yè)主拖欠物業(yè)費為由實(shí)施上述行為，將處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

作為業(yè)主，同樣應該自覺(jué)履行義務(wù)，按照約定按時(shí)足額交納物業(yè)費，遵守物業(yè)管理區域內共有部分的使用、公共秩序、環(huán)境衛生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類(lèi)、噪聲管理、供排水管理、動(dòng)物飼養、衛生防疫、綠化等方面的法律、法規、規章。

對于業(yè)主違法占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道、消防車(chē)登高場(chǎng)地的行為，物業(yè)服務(wù)人還可以按照物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約、管理規約的約定予以清理。如果違反消防安全管理規定為電動(dòng)汽車(chē)、電動(dòng)摩托車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)充電的，由消防救援機構責令改正，處五十元以上二百元以下罰款。

5、規范物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用

物業(yè)專(zhuān)項維修資金怎么用，什么情況下可以用？《條例》在國家和省有關(guān)物業(yè)專(zhuān)項維修資金的繳存、使用等制度的基礎上，進(jìn)一步明確由區（縣、市）城鄉建設主管部門(mén)在辦理物業(yè)竣工驗收備案時(shí)核驗物業(yè)專(zhuān)項維修資金的交存情況，并對物業(yè)專(zhuān)項維修資金的正常使用、緊急狀況下使用以及禁止使用情形等作了補充規定。

《條例》明確，對于涉及整個(gè)物業(yè)管理區域的共有部分的，在該區域全體業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)中列支；涉及單幢或部分物業(yè)共有部分的，在其相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)中列支。

當發(fā)生電梯嚴重故障，消防設施、器材嚴重損壞，建筑外立面存在脫落危險，圍墻、道路坍塌，屋頂、外墻滲漏，排水設施嚴重堵塞或者損壞等緊急情況，需要立即使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金對共有部分進(jìn)行維修和更新、改造的，《條例》規定，維修方案經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審核，并經(jīng)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者受其委托的居民委員會(huì )確認后，可以不經(jīng)業(yè)主共同決定，直接申請使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金。

值得一提的是，《條例》細化對小區共有部分收入使用方面的規定。物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)服務(wù)用房中的經(jīng)營(yíng)用房等共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。共有收入應當主要用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金，但補充后達到首期交存金額的可以停止補充，也可以根據業(yè)主大會(huì )的決定用于共有部分保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造或者物業(yè)管理的其他需要。（來(lái)源：杭州發(fā)布）