物業(yè)管理服務(wù)公司應該如何做好接收管理工作？

物業(yè)接管驗收管理

按照物業(yè)接管驗收的程序和要求，依據國家制定的物業(yè)接管驗收標準，做好接管驗收工作，做到全面、細致而不漏項，為日后的物業(yè)管理打下堅實(shí)基礎。

物業(yè)接管驗收分為現場(chǎng)驗收，資料交接及其它交接等三個(gè)方面。

（一）與前任物業(yè)公司對接

（在我公司接管老舊小區之前，該小區有其他物業(yè)公司在管時(shí)。）

1.現場(chǎng)驗收

（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設備間等；

（2）共用設備：一般包括水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線(xiàn)、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線(xiàn)、電線(xiàn)、供暖及空調設備等；

（3）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀(guān)、圍墻、大門(mén)、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動(dòng)車(chē)（非機動(dòng)車(chē)）停車(chē)設施、休閑娛樂(lè )設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

（4）水、電表進(jìn)行抄底記錄

將公共區域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以交接時(shí)點(diǎn)為據，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進(jìn)駐物業(yè)公司繳納。

（5）物業(yè)費、停車(chē)費

兩費用均以交接時(shí)點(diǎn)為據，之后的各項費用由新任物業(yè)開(kāi)始計收，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費用，該物業(yè)必須依法依約進(jìn)行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費工作。

（6）對自來(lái)水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶(hù)變更名稱(chēng)手續，將小區能源使用用戶(hù)變更為新任物業(yè)公司名稱(chēng)。

（7）外包服務(wù)項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同

（8）交接當天工作可按照“部門(mén)對部門(mén)”的方式進(jìn)行交接，即可考慮先進(jìn)行保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當天陸續接下各個(gè)崗位，隨后可分別進(jìn)行客服、工程、保潔、綠化等相應交接，均可采取交接方部門(mén)對應接替方的部門(mén)進(jìn)行交接，雙方對應交接部門(mén)均有負責人，由第三方進(jìn)行監督，交接完畢要有三方簽字確認的交接資料物培社。

2.資料交接

（1）產(chǎn)權資料

1、項目批準文件；

2、用地批準文件；

3、建筑執照；

4、小業(yè)主姓名、產(chǎn)權、居住位置、建筑面積清單；

（2）市府驗收合格資料

1、工程竣工驗收證書(shū)；

2、消防工程驗收合格證；

3、市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書(shū)；

4、用電許可證；

5、供用電協(xié)議書(shū)；

6、用水審批表、水費收繳合同書(shū)；

（3）工程技術(shù)資料

1、建筑、結構、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類(lèi)公共設備使用 說(shuō)明書(shū)、調試報告等；

2、工程合同及開(kāi)竣工報告；

3、工程預決算分項清單；

4、圖紙會(huì )審記錄；

5、工程設計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

6、隱蔽工程驗收記錄；

7、沉降觀(guān)察記錄及其沉降觀(guān)察點(diǎn)布置圖；

8、竣工驗收證明書(shū)；

9、鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；

10、新材料、構配件的鑒定合格證書(shū)；

11、水、電等設備及衛生潔具的檢驗合格證書(shū)；

12、砂漿、混凝土試塊試壓報告；

13、供水管道試壓報告；

14、機電設備訂購合同、單臺設備的說(shuō)明書(shū)、試驗記錄及系統調試記錄。

3.其他交接

（1）原管理單位應提供《物業(yè)情況一覽表》，包括小區的建筑面積、占地面積、綠化面積，總戶(hù)數，戶(hù)型等，對于空置房屋應特別注明，并將其鑰匙悉數移交接管單位；

（2）原管理單位須對小區的所有設施設備列出清單，如供水設備、供電設施、會(huì )所設施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，交接時(shí)雙方須對小區的建筑、結構、設施設備進(jìn)行全面的驗收，做好交接記錄；

（3）入伙至今所有管理運作資料均應移交。包括裝修管理資料、設備設施保養計劃、記錄等；

（4）所有接管事項均應以書(shū)面方式進(jìn)行，并須經(jīng)雙方簽字蓋章確認；

（5）建筑物原有的設備設施應恢復原來(lái)的使用功能，并經(jīng)我司驗收后簽字交接。

4.各類(lèi)遺留問(wèn)題

（1）物業(yè)費、停車(chē)費等費用

物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費、供暖費、停車(chē)費及水、電費等其他費用，前任物業(yè)公司有無(wú)已經(jīng)多收取的費用，如有，在進(jìn)駐前需跟業(yè)委會(huì )或開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通，索要回逾收的各項費用，或者對此解決方案有三方簽字認可的書(shū)面約定。

（2）各類(lèi)能源費

前任物業(yè)有無(wú)拖欠自來(lái)水公司、供電局及燃氣公司等各項費用，如有，敦促其交接前繳清。

（3）車(chē)輛刮蹭事件，前任物業(yè)有無(wú)承諾給業(yè)主在物業(yè)費、停車(chē)費或者其他形式的解決承諾，進(jìn)行摸底調查，避免接手之后造成業(yè)主費用已交，但承諾的問(wèn)題還未解決。

（4）業(yè)主家中有個(gè)別特殊問(wèn)題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現的，摸清情況，由前任物業(yè)進(jìn)行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉嫁到新任物業(yè)。例如：個(gè)別業(yè)主減免物業(yè)費等情況。

（5）工程遺留問(wèn)題，要進(jìn)行摸底調查，掌握小區或業(yè)主家中的工程遺留問(wèn)題的類(lèi)別、開(kāi)發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問(wèn)題的處理情況等。

（二）與業(yè)主委員會(huì )對接

（在我公司接管老舊小區之前，該小區無(wú)其他物業(yè)公司在管，且小區存在業(yè)主委員會(huì )。）

1.現場(chǎng)驗收

（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設備間等；

（2）共用設備：一般包括水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線(xiàn)、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線(xiàn)、電線(xiàn)、供暖及空調設備等；

（3）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀(guān)、圍墻、大門(mén)、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動(dòng)車(chē)（非機動(dòng)車(chē)）停車(chē)設施、休閑娛樂(lè )設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

（4）水、電表進(jìn)行抄底記錄

將公共區域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以交接時(shí)點(diǎn)為據，之前的由業(yè)主委員會(huì )繳納，之后由新進(jìn)駐物業(yè)公司繳納。

（5）對自來(lái)水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶(hù)變更名稱(chēng)手續，將小區能源使用用戶(hù)變更為新任物業(yè)公司名稱(chēng)。

（6）外包服務(wù)項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同

2.資料交接

（1）產(chǎn)權資料

1、項目批準文件；

2、用地批準文件；

3、建筑執照；

4、小業(yè)主姓名、產(chǎn)權、居住位置、建筑面積清單；

（2）市府驗收合格資料

1、工程竣工驗收證書(shū)；

2、消防工程驗收合格證；

3、市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書(shū)；

4、用電許可證；

5、供用電協(xié)議書(shū)；

6、用水審批表、水費收繳合同書(shū)；

（3）工程技術(shù)資料

1、建筑、結構、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類(lèi)公共設備使用 說(shuō)明書(shū)、調試報告等；

2、工程合同及開(kāi)竣工報告；

3、工程預決算分項清單；

4、圖紙會(huì )審記錄；

5、工程設計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

6、隱蔽工程驗收記錄；

7、沉降觀(guān)察記錄及其沉降觀(guān)察點(diǎn)布置圖；

8、竣工驗收證明書(shū)；

9、鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；

10、新材料、構配件的鑒定合格證書(shū)；

11、水、電等設備及衛生潔具的檢驗合格證書(shū)；

12、砂漿、混凝土試塊試壓報告；

13、供水管道試壓報告；

14、機電設備訂購合同、單臺設備的說(shuō)明書(shū)、試驗記錄及系統調試記錄。

3.其他交接

（1）業(yè)主委員會(huì )應提供《物業(yè)情況一覽表》，包括小區的建筑面積、占地面積、綠化面積，總戶(hù)數，戶(hù)型等，對于空置房屋應特別注明，并將其鑰匙悉數移交接管單位；

（2）業(yè)主委員會(huì )須對小區的所有設施設備列出清單，如供水設備、供電設施、會(huì )所設施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，交接時(shí)雙方須對小區的建筑、結構、設施設備進(jìn)行全面的驗收，做好交接記錄；

（3）入伙至今所有管理運作資料均應移交。包括裝修管理資料、設備設施保養計劃、記錄等；

（4）所有接管事項均應以書(shū)面方式進(jìn)行，并須經(jīng)雙方簽字蓋章確認；

（5）建筑物原有的設備設施應恢復原來(lái)的使用功能，并經(jīng)我司驗收后簽字交接。

4.各類(lèi)遺留問(wèn)題

（1）各類(lèi)能源費

業(yè)主委員會(huì )有無(wú)拖欠自來(lái)水公司、供電局及燃氣公司等各項費用，如有，敦促其交接前繳清。

（2）業(yè)主家中有個(gè)別特殊問(wèn)題的，業(yè)主委員會(huì )給業(yè)主承諾并未兌現的，摸清情況，由業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉嫁到新任物業(yè)。

（3）工程遺留問(wèn)題，要進(jìn)行摸底調查，掌握小區或業(yè)主家中的工程遺留問(wèn)題的類(lèi)別、開(kāi)發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問(wèn)題的處理情況等。

（三）無(wú)人對接

（如果該小區在接管前無(wú)其他物業(yè)公司在管，且不存在業(yè)主委員會(huì )。）

1.現場(chǎng)驗收

（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設備間等；

（2）共用設備：一般包括水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線(xiàn)、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線(xiàn)、電線(xiàn)、供暖及空調設備等；

（3）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀(guān)、圍墻、大門(mén)、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動(dòng)車(chē)（非機動(dòng)車(chē)）停車(chē)設施、休閑娛樂(lè )設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

（4）水、電表進(jìn)行抄底記錄

將公共區域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄。

（5）對自來(lái)水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶(hù)變更名稱(chēng)手續，將小區能源使用用戶(hù)變更為新任物業(yè)公司名稱(chēng)。

2.補辦資料

（1）補辦產(chǎn)權資料

1、項目批準文件；

2、用地批準文件；

3、建筑執照；

4、小業(yè)主姓名、產(chǎn)權、居住位置、建筑面積清單；

（2）補辦市府驗收合格資料

1、消防工程驗收合格證；

2、用電許可證；

3、供用電協(xié)議書(shū)；

4、用水審批表、水費收繳合同書(shū)

3.其他工作

（1）全面了解老舊小區情況，建立《物業(yè)情況一覽表》并歸檔，包括小區的建筑面積、占地面積、綠化面積，總戶(hù)數，戶(hù)型等，對于空置房屋應特別注明，并配備鑰匙；

（2）仔細查看老舊小區的設備設施情況，列出明細清單并歸檔，如供水設備、供電設施、會(huì )所設施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，對小區的建筑、結構、設施設備進(jìn)行全面的驗收；

（3）重新建立老舊小區業(yè)主信息，包括姓名、產(chǎn)權、居住位置、建筑面積等，填入資料庫并歸檔。